Gérer une activité de location à plusieurs (couple ou indivision)

Voici un petit guide pour vous aider à y voir plus clair si vous envisagez de gérer une location à plusieurs. 

Si vous souhaitez de l'aide pour déclarer votre activité en indivision, c'est l'article sur l'immatriculation, chapitre "indivision". 

Vous devez tous être propriétaires du bien sauf si vous êtes mariés 

Pour gérer une activité de location à plusieurs, vous devez tous être propriétaires du bien mis en location, sauf si vous êtes mariés (voir plus bas).

Si vous avez un bien à vous, et que vous souhaitez pratiquer l’activité avec un ami, ou votre concubin, mais qu’il/elle n’a pas de part dans le bien, et que vous n’êtes pas mariés, ce n’est pas possible. 

Vous devez tous en être propriétaires, peu importe le nombre de parts que vous possédez. 

Si le bien n’appartient qu’à vous, dans ce cas, vous seul pouvez en être l’exploitant, et les revenus iront à votre foyer fiscal. 

Si vous souhaitez vous partager les revenus de la location avec une personne qui n’est ni co-propriétaire, ni membre de votre foyer fiscal, il n’est pas possible de le faire en déclarant l’activité à deux. Vous serez seul exploitant, et la totalité des revenus viendront sur votre foyer fiscal. 

Vous devrez trouver une autre solution pour vous partager les revenus (par exemple, votre ami crée une entreprise de son coté et vous facture une prestation de service, comme pour une conciergerie).

Qu'est-ce qu'une indivision? 

Il faut différencier la "propriété en indivision" de "l'activité LMNP en indivision". 

La propriété en indivision est le fait de posséder un bien à plusieurs. L'activité LMNP en indivision est le fait d'exploiter un bien meublé que vous possédez en indivision. Mais il y a des situations ou posséder un bien en indivision ne vous oblige pas a déclarer une activité en indivision, quand vous êtes membres du même foyer fiscal. 

Pour gérer un bien détenu en indivision, il y a donc 2 cas de figure : Soit l’autre indivis fait partie du même foyer fiscal que vous, que vous soyez mariés ou pacsés, soit il est d’un foyer fiscal différent.

La propriété en indivision

Indivision : Régime juridique permettant d'exercer à plusieurs le droit de propriété. Un bien est dit indivis lorsqu'il appartient à un ensemble de personnes, sans que l'on puisse le répartir en lots entre elles ou qu'elles puissent en vendre leurs parts sans l'accord des autres.

Lorsque vous possédez un bien à plusieurs, il s’agit le plus souvent de ce qu’on appelle une "indivision". Cela signifie que le bien appartient à plusieurs personnes sans qu'on puisse en séparer des morceaux physiques. Vous pouvez posséder un bien en indivision avec n’importe qui, membre de votre famille, de votre foyer, ou toute autre personne.

Même au sein d'un couple, si vous possédez à deux un bien immobilier, vous en êtes probablement propriétaires en indivision, à hauteur d'un % généralement proportionnel à vos apports au moment de l'achat. 

Exemple : Vous achetez une maison avec votre conjoint.e. Le prix est de 100 000€, vous en apportez 30 000€ et votre conjoint.e apporte 70 000€. Vous êtes propriétaire à hauteur de 30% et votre conjoint à hauteur de 70%, mais on ne peut pas diviser votre propriété en morceaux, comme par exemple, vous avez la cuisine et votre conjoint tout le reste, ca n'aurait pas de sens. Le bien est donc "indivisible". 

L'activité de LMNP à plusieurs

Si vous souhaitez exploiter un bien meublé que vous détenez en indivision, l'activité LMNP que vous devez créer va dépendre de votre relation avec l'autre / les autres propriétaire.s. 

👉 Vous faites partie du même foyer fiscal 

Si vous faites partie du même foyer fiscal, vous pouvez déclarer l'activité en nom propre au nom d'un seul des membres du foyer fiscal, car l'activité, même si elle se déclare au nom d'une seule personne, elle génère des revenus qui vont être ajoutés à ceux de votre foyer fiscal dans sa globalité.

Si vous êtes mariés, et que vous possédez un bien avec votre conjoint.e (même en séparation des biens, cela n'a aucun rapport avec l'activité de LMNP), alors vous pouvez déclarer l'activité au nom de n’importe lequel des conjoints. Vous pouvez aussi décider d'opter pour l'indivision si vous préférez. 

Si votre conjoint possède des biens dont vous n’avez pas de parts, vous pouvez quand même déclarer l’activité à votre nom, bien que cela soit déconseillé, rien ne vous en empêche (mieux vaut tout de même que ce soit le propriétaire qui pratique l’activité de location). 

Si vous êtes Pacsés, et que le bien vous appartient à tous deux, l’un ou l’autre d’entre vous peut être l’exploitant en nom propre, il n’est pas nécessaire de déclarer l’activité en indivision, car vous êtes du même foyer fiscal. Si en revanche le bien n’appartient qu’à un seul d’entre vous, c’est celui-là qui doit déclarer l’activité de location, car il n’est pas possible d’exploiter le bien de l’autre. Les revenus iront tout de même au foyer fiscal dans son ensemble, mais la déclaration d’activité doit se faire au nom du propriétaire du bien.

Si vous possédez le bien avec vos enfants à charge, vous pouvez aussi déclarer l'activité en nom propre tant qu'ils sont membres de votre foyer fiscal, mais comme ils sont amenés à le quitter un jour, mieux vaut déclarer l'activité en indivision dès le début.

👉 Vous êtes membres de foyers fiscaux différents

Vous devez déclarer l'activité en indivision si vous souhaitez exploiter un bien que vous détenez en indivision avec

• votre concubin
• votre frère/sœur, un cousin, un ami, ou n'importe qui

Si vous souhaitez exploiter un bien que vous détenez en indivision avec vos enfants, mais ceux-ci n’ont pas de parts dans le bien et ont quitté le foyer fiscal, vous avez la possibilité de leur donner des parts du bien, pour passer en indivision, ou d’opter pour la SARL de famille : https://www.jedeclaremonmeuble.com/sarl-de-famille-et-location-meublee

Quelles conséquences a l’indivision ?

• Vous êtes forcément au régime réel avec l’indivision (pas de micro-bic possible)

• Puisqu’une indivision en LMNP répond au régime fiscal des sociétés de personnes, les indivisaires ne peuvent pas bénéficier de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité

• Tous les indivisaires se partagent les charges et les recettes de la location à hauteur de leur pourcentage de possession du bien (au prorata de leur part). S’il y a une imposition du bénéfice, le même procédé de calcul s’applique : le résultat fiscal de l’indivision est imposé en proportion de la quote-part dans l’indivision de chaque associé.

• Vous êtes tenus de gérer ensemble le bien en indivision, dans le respect des règles légales de gestion en indivision. Il est recommandé de désigner l’un des indivisaires comme gestionnaire, c’est de toute façon ce que demandera l’administration pour la déclaration d’activité.

Pour en savoir plus : 

• https://www.nexity.fr/guide-immobilier/conseils-investissement/le-dispositif-lmnp/location-meublee-indivision#:~:text=Un%20bien%20LMNP%20en%20indivision,les%20r%C3%A8gles%20l%C3%A9gales%20en%20vigueur.
• https://investissement.compta.com/blog/location-meublee-en-couple-comment-declarer-votre-activite/
• https://www.paulduvaux.com/item/583-le-couple-et-la-location-meublee