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Choisir votre régime fiscal : Réel ou micro-BIC?

janvier 26, 2023 , , , , , ,

Un régime fiscal définit les obligations de déclaration et les règles d’imposition des revenus.

☝ Le choix de votre régime fiscal est capital pour déterminer le montant de votre imposition. 

En effet, vous ne serez pas imposé sur le revenu global généré par la location (= recettes), mais sur vos bénéfices: 
  • Recettes = Revenu brut = Somme des rentrées d'argent, donc somme des loyers
  • Bénéfice = Revenu net = montant obtenu après déduction de l'abattement fiscal (dans le cas du régime microBIC) ou des charges (dans le cas du régime réel). C'est le montant utilisé pour calculer vos impôts, et vos charges sociales.
Le régime fiscal va déterminer la façon dont est calculé votre bénéfice, soit en soustrayant soit un % de vos recettes (micro-BIC), soit en retirant les charges réelles (réel). Il est dans votre intérêt de choisir celui qui retiendra le bénéfice le moins élevé, pour payer moins d'impôts. 

Une fois vos bénéfices calculés, vous serez imposé dessus avec votre taux d'imposition personnel (2) Les taux sont actuellement de 0, 11, 30, 41 ou 45%. 

Retrouvez les outils de calcul à télécharger a la fin de l'article. Si vous souhaitez savoir combien d'impôts vous allez payer en fonction de vos revenus locatifs c'est sur cet article. 


CET ARTICLE EST EN COURS DE MISE A JOUR SUITE AUX EVOLUTIONS REGLEMENTAIRES RECENTES ET EN COURS. 



Sommaire : 



Les régimes fiscaux applicables


Si vous en êtes à vous questionner sur le régime fiscal à choisir, vous savez certainement déjà que les revenus issus de la location meublée appartiennent à la catégorie de revenus "BIC" (bénéfices industriels et commerciaux). 
Il existe des sous catégories au sein des revenus BIC, et le fait de classer votre meublé va vous faire changer de sous catégorie (5) : 
  • Classé, vous serez dans la catégorie BIC des "achats-vente / fourniture de logements"
  • Non classé, vous serez dans la catégorie BIC des "prestations se services"

Le régime fiscal applicable à des revenus professionnels (entreprise ou LMNP) est déterminé par : 
  • le chiffre d'affaires
  • la catégorie à laquelle appartiennent ses bénéfices (ici des "BIC")
  • le secteur d'activité (ici, la sous catégorie "prestation de service" ou "fourniture de logements", selon le classement) 
  • Depuis 2024, la localisation du bien (zone tendue ou non)
Le loueur en meublé a accès à trois régimes d'imposition, qui sont : le régime micro-fiscal, le régime réel simplifié, et le régime réel normal. On parle de micro-BIC quand c'est le régime micro-fiscal pour des revenus BIC.

Le terme "régime réel" employé couramment désigne en fait le plus souvent le régime réel simplifié car les seuils de revenus pour passer au réel normal ne sont rarement (jamais?) atteints en LMNP. 

Les 3 régimes correspondent en fait à 3 degrés de complexité de la comptabilité et des règles fiscales, dans l'idée de simplifier la vie des petites entreprises. 

Le régime micro est vraiment très simple et ne demande même pas de tenir une comptabilité, il applique juste un abattement forfaitaire (= un pourcentage) sur les revenus, alors que les régimes réels supposent de décompter les charges exactes, donc de tenir une comptabilité. C'est principalement le détail demandé lors du remplissage des obligations comptables qui différencie les deux régimes réels. Le simplifié permet de bénéficier d’obligations comptables et déclaratives allégées (6)

Dans le cas de la LMNP, c'est cette différence entre abattement forfaitaire et décompte des charges qui fait toute la différence et qui détermine l'intérêt pour l'un ou l'autre des régimes fiscaux.


Un régime d'imposition supplémentaire est possible si vous passez LMP, c'est le régime d'imposition sur les sociétés mais nous n'en parlerons pas ici.


En 2023, les plafonds des différents régimes sont : 
(Ce tableau ne prend spas en compte la nouvelle reglementation liée au zonage)

Plafond max de revenus Classé Non classé
Micro-fiscal 188 700€ 77 700€
Réel simplifié 840 000 € 254 000€
Réel normal Aucun Aucun

  https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744 
et https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F32919


Vous pouvez décider d'opter pour le régime réel simplifié alors même que vos plafonds vous autorisent l'accès au micro, d'où la question que tout loueur en meublé se pose : 

Mieux vaut-il opter pour le régime micro ou pour le régime réel? 



Le régime micro-BIC 

C'est le régime qui vous sera attribué par défaut si vos revenus meublés ne dépassent pas certains plafonds et que vous n'optez pas volontairement pour le régime réel : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744
  • Si votre meublé est classé => 188 700€ (c'était 176 200€ jusqu'en 2022)
  • Si votre meublé n'est pas classé => 77 700€  (c'était 72 600€ jusqu'en 2022)
Au delà, vous serez automatiquement au régime réel simplifié. Si vos revenus sont inférieurs au seuils et que vous souhaitez tout de même opter pour le régime réel, c'est possible, en l'indiquant aux impôts, c'est le sujet du dernier paragraphe de cet article. 


Si vous êtes au régime micro-BIC, les impôts appliquent un abattement de 50% sur vos revenus bruts si votre meublé n'est pas classé, et 71% si votre meublé est classé. Vous n'êtes donc imposés que sur 50% ou 29% de vos revenus meublés.

Exemple 1  :

Votre taux d'imposition est de 30%, vous êtes au régime micro-BIC, et vos recettes LMNP sont de 10000€.
  • Si votre meublé est classé : abattement de 71%=> revenu imposable retenu = 2900€; impôts = 870€
  • Si votre meublé est non classé : abattement de 50%=> revenu imposable retenu = 5000€; impôts = 1500€

Si vous avez opté pour le régime micro-BIC, vous avez donc tout intérêt à faire classer votre bien, vous paierez moins d'impôts. Lire l'article sur le classement. 

Exemple 2 : 

  • Paul a perçu 20000€ de loyers meublés en 2022. Il est au régime microBIC et son meublé n'est pas classé, l'abattement qui s'applique sur ses recettes est donc de 50%, son bénéfice retenu est de 10000€.  Il est imposé à 30%, et paiera donc 3000€ d'impôts sur ses revenus LMNP. 
  • Laure a perçu 20000€ de loyers meublés en 2022. Elle est au régime microBIC et son meublé est  classé, l'abattement qui s'applique sur ses recettes est donc de 71%, son bénéfice retenu est de 5800€.  Elle est imposée à 30%, et paiera donc 1740€ d'impôts sur ses revenus LMNP. 
  • David a perçu 20000€ de loyers meublés en 2022. Il est au régime réel (le classement n'importe donc pas) et grâce à ses charges déductibles, il est en déficit, son bénéfice est donc de 0€.  Il est imposé à 30%, mais paiera 0€ d'impôts sur ses revenus LMNP.


Le régime réel 


C'est le régime qui vous sera attribué si vos revenus meublés dépassent les plafonds pour avoir accès au régime micro : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744
  • Si votre meublé est classé => à partir de 188 700€ (à partir de 840 000€ = réel normal)
  • Si votre meublé n'est pas classé => à partir de 77 700€ (à partir de 254 000€ = réel  normal)
Si vous dépassez les plafonds du réel simplifié vous allez alors être au "réel normal". C'est vraiment rare en LMNP, cela signifierait que vos autres revenus (salaires etc) sont supérieurs à ce que vous gagnez en LMNP, donc supérieurs à 254 000€ ou 840 000€/an. Si c'est le cas, vous êtes probablement une entreprise, ou vous avez certainement déjà un expert fiscaliste aussi je ne parlerais pas des détails de ce régime. 

Le classement n'a pas d'impact sur la fiscalité au régime réel. 

Toutes les dépenses que vous payez dans le cadre de l'exploitation de votre location meublée sont déductibles, sous forme de charges ou d'amortissements.

Attention tout de même, si vous louez votre résidence principale, vous devez les proratiser par rapport à votre utilisation personnelle, c'est ce qu'on appelle le '"prorata temporis". Par exemple, vous ne pouvez pas déduire la facture d'électricité en entier, car vous avez utilisé une partie de l'énergie pour votre usage personnel. Ne vous amusez donc pas à tout passer sur le dos de la location. De façon générale, le régime micro-BIC est souvent plus adapté à la location de votre résidence principale (en entier ou en partie) et si vous souhaitez le réel je vous recommande de vous faire accompagner d'un spécialiste. (7)

Le régime réel suppose de tenir une comptabilité et de remplir un formulaire spécial lors de la déclaration d'impôts (2031 SD) qui est un peu (voire très) compliqué pour les non-initiés. 
Le mieux c'est de passer par un site spécialisé de compta en ligne (il y en a des tas, certains pour à peine plus d'une centaine d'euros, le plus connu étant jedeclaremonmeuble.com) ou par un vrai comptable (bien plus cher), et en plus ces frais sont déductibles. 

Vous pouvez même adhérer à un OGA (organisme de gestion agréé) qui va vérifier votre liasse fiscale avant de l'envoyer aux impôts, et vous permettre de récupérer 2/3 des frais de comptabilité (en gros, vous serez remboursés de 2/3 de vos frais, et le tiers restant est déductible de vos revenus meublés). 
Exemple : si vous souscrivez à l'offre essentielle de JDMM, à 249€ et que vous adhérez à l'OGA partenaire à 102€, vous en avez pour 351€ de frais de comptabilité en tout. Vous allez récupérer les 2/3 de ces frais sur vos impôts globaux (sous forme de déduction d'impôts, donc imaginons que vous ayez 1000€ d'impôts à la base, vous n'en aurez, après déduction, que 766€ à payer. Donc la compta ne vous coutera en réalité que 117€, que vous déduisez de vos revenus meublés. 

Si vous êtes au régime réel, vous pouvez déduire quasiment toutes vos charges, et vous êtes imposé sur ce qui reste (revenus - charges). Pour qu'il soit intéressant, il faut donc que vos charges soient supérieures à 71% de vos revenus (supérieures à l'abattement réalisé par les impôts donc). 
Si vous achetez votre bien ou que vous y faites des travaux le régime réel peut être intéressant. La première année, (ou les années ou vous faites des travaux ou des investissements) vous allez créer un déficit car vos dépenses seront supérieures à vos revenus. Et vous allez pouvoir "utiliser" ce déficit les années suivantes, pour avoir revenu imposable à 0€. 

A savoir : le déficit de vos revenus locatifs meublés ne va pas baisser votre revenu fiscal lié à vos autres revenus (salaires et cie). Il reste cantonné aux revenus locatifs meublés, contrairement aux déficits de la location nue qui "débordent" sur vos autres revenus. 



Les charges déductibles

On compte généralement dans les dépenses déductibles: 

  • Les taxes (CFE, taxe foncière, taxe d'habitation). Lisez l'article sur la CFE et TH pour en savoir plus. 
  • Frais d'acquisition (notaire, frais de dossier, intérêts d'emprunt) => Si l'acquisition a été faite dans l'année. (Attention a mettre une date de début d'activité antérieure à vos frais sur votre déclaration SIRET)
  • Frais des plateformes locatives (airbnb, abritel, booking, et autres ne sont pas gratuits!)
  • Frais de comptabilité (💡si vous adhérez à un OGA, les 2/3 des frais sont restitués en réduction d'impôts sur votre impot perso, le dernier tiers est considéré comme une charge déductible de vos revenus locatifs)
  • Frais de fonctionnement : 
    • Assurances (PNO et autres si vous avez)
    • Énergies (électricité, gaz, bois, eau...)
    • Charges de copropriété
    • Achat de fournitures : produits ménagers, savons, café, etc
    • Téléphone & Internet (si dédié au logement)
    • ...
  • Entretien et réparations (dont le ménage)
  • Travaux 
  • Mobilier et équipements 

Ces trois derniers postes peuvent être des immobilisations (= dépense amortie) plutôt que des charges, la limite est généralement à 600€ (en dessous => charge; au dessus => amortissement). 

Quand on est au régime réel, on amortit aussi la valeur du bien (pas uniquement si vous venez de l'acheter. Même si vous avez ce bien depuis des années, c'est sa valeur au moment ou vous le passez dans cette activité de location meublée qui compte). 

Attention, si vous commencez à faire de la location meublée avec un bien que vous occupez occasionnellement (maison de vacances ou vous allez parfois), vous devez appliquer aussi un prorata temporis, sur les charges et sur l'amortissement. Les sites de comptabilité en ligne ont souvent un outil de calcul pour cela, ou vous n'avez qu'a saisir le nombre de jours d'occupation personnelle. 

Lisez l'article sur les charges et les immobilisations pour mieux comprendre le sujet. 


Charge ou immobilisation? 

La différence entre charges et immobilisation, c'est principalement que les charges sont déduites en une seule fois, alors que les immobilisations sont déduites un peu chaque année pendant une durée qui varie selon la nature de la dépense ( = amortissement). 

Certaines dépenses doivent être amorties, et donc passées en immobilisation. Certaines dépenses peuvent être comptées comme charges ou immobilisées. Le choix doit se faire de façon raisonnée, pouvoir être justifié, et répondre à une stratégie que vous aurez mise en place pour conserver le plus longtemps possible un résultat fiscal proche de 0. 

L'excès de charges ou d'amortissements, s'il y en a (s'il en reste après que votre résultat soit ramené à 0 ou que vous ayez atteint la limite utilisable des amortissements) se reporte, à l'infini pour les amortissements (= amortissements reportables), et pendant 10 ans pour les charges (=déficit). Le déficit maximal créé par an est de 10700. 


Exemple : 

Si vous achetez un canapé à 600€, vous pouvez décider le le compter en charge, et donc il sera déduit en totalité (600€) de vos recettes de l'année. Si vous êtes déjà en déficit à cause de dépenses précédentes, vous aurez 10 ans pour déduire ces 600€, car le déficit est reportable 10 ans. Donc, en gros, si 10 ans après l'achat du canapé vous êtes toujours en déficit à cause de dépenses antérieures, et que vous n'avez pas encore pu "utiliser" cette charge pour abaisser votre revenu, vous allez la perdre. 

Ou vous pouvez décider de le mettre en amortissement. Si vous cherchez sur internet vous verrez que la durée d'amortissement du mobilier est généralement fixée à 10 ans, mais pour des meubles de faible valeur (dont la durée de vie est plus limitée) ou pour les locations meublées (pour qui le mobilier est utilisé de façon plus intensive), elle est réduite et une durée d'amortissement du mobilier fixée à 5 ou 7 ans peut alors être admise (1). Prenons donc 5 ans pour ce canapé à 600€, cela fait que vous le déduirez de vos revenus a hauteur de 120€/an pendant 5 ans. Les amortissements sont reportables à l'infini. Donc même si 10 ans après vous êtes toujours en déficit, et que vous n'avez pas encore commencer à déduire votre canapé de vos recettes, vous pourrez toujours le faire. 

Toutefois, sachez que si vous n'avez pas utilisé ce report d'amortissement au moment de la vente du bien locatif, il sera définitivement perdu. 

Lisez l'article sur les charges et les immobilisations pour mieux comprendre le sujet. 


Outils pour faire un choix 

Les charges déductibles ou amortissables en LMNP sont facilement trouvables sur internet. Pour vous aider je vous propose ce document excel pour lister vos charges et estimer votre revenu. (A télécharger pour pouvoir l'utiliser)

Une fois vos charges connues, vous pouvez utiliser ce tableau excel, à télécharger et ouvrir avec excel (cela ne fonctionnera pas sur google sheet. Le téléchargement de requiert pas d'autorisation). 
Il est destiné a vous aider à choisir un régime d'affiliation si vous dépassez les 23000€, mais si vous êtes en dessous, il vous dira si il vaut mieux déclarer au réel ou au microBIC selon votre situation : 



Il existe aussi des simulateurs en ligne pour déterminer lequel est le plus avantageux pour vous (par ex: https://www.jedeclaremonmeuble.com/simulateur/)


Exemples 

David a acheté son logement en début d'année et il y a fait des travaux, acheté du mobilier, etc. Il a perçu 10000€ de loyers car il n'a loué que la fin d'année, et la somme totale de ses charges (tout compris, amortissements inclus) est de 50000€. Il a donc un déficit de 40000€. L'année suivante, ses charges courantes ne sont plus que de 13000€ (car il n'a plus les frais d'acquisition, les travaux, et le mobilier) et ses loyers sont cette fois de 20000€. Il devrait donc avoir un bénéfice de 7000€, cependant il a créé un déficit l'année précédente. Il va donc utiliser une partie de ce déficit pour avoir un revenu à 0€, et ne pas payer d'impôts. A la fin de sa deuxième année, il lui reste donc (40000-7000=33000€ de déficit, qu'il pourra utiliser les années suivantes)

Laure a hérité d'un appartement d'une valeur de 150000€ en début d'année. Elle n'a pas eu de frais d'acquisition, et n'a pas fait de travaux, elle l'a directement fait classer, et mis en location. Elle perçoit 20000€ de loyers et ses charges courantes sont de 7000€ sans compter l'amortissement du bien. 
Son taux d'imposition est de 30%. Si elle opte pour le régime micro-BIC elle paiera 1740€ d'impôts (0.3*0.29*20000) car son logement est classé. (non classé elle paierait 3000€) 
Si elle opte pour le régime réel, elle peut alors amortir la valeur de son bien (environ 6000€/an au profil standard) donc ses charges s'élèvent à 7000+6000=13000€. Son bénéfice est de 20000-13000=7000€. Elle paiera 0.3*7000=2100€ d'impôts. 



Passer d'un régime à l'autre 

A la création de votre activité, vous devez indiquer votre choix de régime d'imposition dans le formulaire que vous remplissez.

Si vous avez choisi micro-BIC et que vous souhaitez opter pour le régime réel en cours d'activité (suite à des travaux par exemple), il faut en notifier l'administration fiscale (3). 

Vous pouvez changer de régime en adressant une demande d'option à votre service des impôts des entreprises (SIE) avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l'année précédant celle au titre de laquelle cette option s'applique. Donc pour faire simple, avant le mois de mai de l'année concernée par ce changement : pour déclarer au réel les revenus de l’année 2023 (déclarés en 2024), il faut lever l’option avant mai 2023 (mi-mai pour les télédéclarations)(3).

Il est conseillé d’adresser cette levée d'option par lettre recommandée avec accusé de réception, mais rien de vous empêche de faire une tentative par mail. Vous trouverez des modèles de courriers de levée d'option sur internet, et même un formulaire pour en créer un ici : 

L’option régime réel est valable pour un an et est reconductible tacitement pour la même période.

Si vous souhaitez revenir à un régime micro, vous devez dénoncer cette option de la même façon, et dans les mêmes délais avant le mois de mai de l'année concernée. 

Les coordonnées des SIE sont aussi dispo sur internet (tapez SIE + ville) et si vous n'êtes pas sur de quel SIE il faut contactez, allez voir dans votre espace perso sur le site des impôts. Voici un tuto sur le sujet : https://www.jedeclaremonmeuble.com/comment-trouver-votre-service-des-impots-des-entreprises-sie/

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