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Se lancer dans la location meublée : quelles démarches ? SIRET, mairie, 120 jours... une synthèse de vos obligations

janvier 26, 2023 , , , , , ,
Pour faire de la location touristique en toute légalité, vous allez devoir vous plier à un certain nombre de règles et d'obligations concernant la déclaration de votre logement. En voici une synthèse, que j'espère exhaustive. 




Sommaire : 



Qu’est-ce qu’un meublé ? et un meublé de tourisme ?


L'activité de location meublée


En matière de location il existe la location nue, et la location meublée. Les deux activités peuvent sembler similaires mais en réalité elles sont très différentes d'un point de vue fiscal (10 et 11): 
  • La location nue génère des revenus fonciers
  • La location meublée génère des BIC = des bénéfices industriels et commerciaux

Le régime fiscal de la location meublée concerne les locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (13). Peu importe que le bien soit loué en longue durée ou en courte durée, fiscalement, louer un meublé et louer un meublé de tourisme est la même activité, la "location meublée".  

La location meublée est, fiscalement, assimilée à une activité commerciale, du fait qu'elle génère des BIC, ce qui est la raison, par exemple, de la nécessité d'avoir un SIRET pour l'exercer et ce même à titre non professionnel. 
Cependant, si fiscalement l'activité est commerciale, d'un point de vue juridique elle est (17 , 18 et 22): 
  • Agricole si l'activité a pour support une exploitation agricole et est exercée ou gérée par l'exploitant agricole lui-même (existence d'un lien économique entre les activités agricoles de production et les locations)
  • Commerciale si la location est accompagnée de prestations complémentaires (para-hotellières)
  • Civile en cas de location uniquement = la majorité des cas

Cet aspect juridique de la nature de l'activité prend de l'importance quand il s'agit de déterminer si oui ou non l'activité est tolérée dans une copropriété avec une clause d'habitation bourgeoise. Cette question de la nature de l'activité est largement discutée et contestée, surtout quand le règlement de copro interdit la pratique d'une activité commerciale. Si la question à de l'importance dans votre situation, contactez un expert. 

Il existe plusieurs catégories d'activités qui génèrent des BIC (les activités commerciale, industrielle, ou artisanale), et elles ont des règles différentes concernant les plafonds de revenus, les abattements fiscaux, et les cotisations sociales. 
Le fait de classer ou non votre logement vous fera appartenir (fiscalement) à l'une ou l'autre des sous catégories de la catégorie commerciale (12): 
  • ⭐Si votre meublé est classé, vous serez dans la catégorie des "achats-vente / fourniture de logements"
  • ✖ Si votre meublé n'est pas classé vous serez dans la catégorie des "prestations de services"
Vous pouvez prétendre à un avantage fiscal dans le cas où vous faites classer votre meublé, (et donc êtes dans la catégorie achats/vente, fourniture de logements) car l'abattement fiscal sur vos revenus est alors de 71% au lieu de 50% si vous optez pour le régime d'imposition micro-BIC et, depuis 2024, si votre bien n'est pas en zone tendue. 

Par ici pour en savoir plus sur le classement et ses avantages, et l'article à propos des régimes d'imposition.


Attention, selon le type d'occupation de votre logement (longue durée ou courte durée), les lois applicables à la location elle-même sont très différentes, et donc les règles varient énormément entre un meublé saisonnier et une location longue durée. 


Les locaux meublés et les types d'occupation


Les différents types d'occupation et les lois applicables sont (14) : 
  • Location en tant que résidence principale du locataire (=longue durée)
     - Le bail meublé "classique" est régi par les articles 25-3 à 25-11 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est d'un an, renouvelé automatiquement. 
     - Le bail mobilité est quant à lui régi par les articles 25-12 à 25-18 de la loi de 1989. Il s’agit d’un contrat de location de courte durée soumis à des conditions spécifiques. Il va de 1 à 10 mois, non renouvelable.
  • Locations saisonnières (= courte durée): La location saisonnière est conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs (Loi 70-9 du 2 janvier 1970 art. 1-1). Dans ce cas, les dispositions de la loi de 1989 ne s’appliquent pas puisque le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire. Le bail est alors régi par les dispositions du Code civil ( C. civ. Art 1713 et s.) et par le contrat signé entre les parties.  
Voici un tableau récapitulatif du site service-public (fiabilité de la source = 100%) qui récapitule les obligations du propriétaire selon le type d'occupation du bien meublé: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2315


Les règles à respecter : 


✦ Un logement décent : ne concerne pas les locations saisonnières

Le Décret 2002-120 30 janvier 2002 énonce que la décence est obligatoire pour les logements à usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale). Sont concernés aussi bien les logements loués vides que meublés. 
Ne sont concernés que les logements destinés à la location, par exclusion des logements au titre de meublés de tourisme par exemple (sauf disposition locale). Sont également exclus de la notion de décence les logements dont les occupants en sont propriétaires. Sont enfin exclus les logements-foyers et les logements destinés aux travailleurs agricoles (15)

Les critères pour qu’un logement soit décent concernent différents aspects (surface et volume minimum selon le nombre de personnes, éclairage, chauffage, sanitaire, salubrité, sécurité, etc). Ils sont décrits ici:

Si les notions de décence s'appliquaient à la location saisonnière, alors beaucoup d'hébergements "insolites" ne pourraient pas être loués puisqu'ils ne satisferaient pas les critères comme l'eau, l'electricité, etc. 
Attention, si vous louez un taudis sous prétexte que la loi ne vous impose pas les critères de décence, votre activité risque de ne pas durer longtemps!


✦ La loi climat et la performance énergétique

Les nouvelles règles en matière de performance énergétique ne s'appliquent pas à ce jour (2023) aux locations touristiques : 


✦ Equipement et mobilier obligatoire pour tous les meublés

La liste des équipements obligatoires, fixée par décret, ne concerne que les meublés à usage d'habitation (= longue durée), il n'y a pas d'obligations listées pour la location touristique. (24)
Cela ne signifie pas que vous pouvez louer un logement nu en tant que "meublé", c'est simplement que si quelques équipements obligatoires de la liste ne figurent pas dans votre logement, vous êtes quand même en règle. Notez que certains équipements sont obligatoires si vous souhaitez faire classer votre bien. 

Pour être de la location "meublée", le bien doit tout de même être considéré meublé, et donc fournir une habitabilité suffisante pour son usage. Si votre meublé est trop peu meublé, la location peut être requalifiée en location nue par l’administration fiscale (imposition en revenus fonciers et contraintes relatives à la résiliation du bail). 

Pour être considéré comme un meublé, un logement (= habitation) doit être « un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.»
Article 25-4 - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret : 
« Le mobilier d'un logement meublé (…) comporte au minimum les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Étagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. »
(Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé)



Définition et spécificités d'un meublé de tourisme

Un meublé de tourisme est un meublé, qui respecte quelques règles définies ci-dessous. Dans le cas où le logement ne répond pas à ses règles, ce n'est pas un "meublé de tourisme" mais vous pouvez toujours faire de la location touristique dedans. Mais il ne sera pas possible, par exemple, de faire classer un bien qui n'est pas un "meublé de tourisme", comme un bungalow ou une caravane. Mais attention, ces hébergements doivent tout de même se soumettre aux dispositions régissant les locations saisonnières. (16)


✦ Ce n'est pas la résidence principale du locataire

Le Code du Tourisme (Art D-324-1) définit le meublé de tourisme comme "un hébergement (maison ou appartement) meublé (à la différence d’une location nue) destiné à la location (de quelques jours à plusieurs mois) et à une clientèle de passage (ne pouvant y élire leur domicile principal)".

Les meublés de tourisme peuvent faire l’objet d’un classement ou d’une labellisation, mais cela reste facultatif. (7)

Attention, le meublé de tourisme n’a pas vocation à uniquement accueillir des touristes. Possibilité de louer à une clientèle professionnelle ou tout autre personne de passage qui n’y élit pas domicile. Ces locations se distinguent des autres types d’hébergement, notamment l’hôtel et la résidence de tourisme, car ils sont réservés à l’usage exclusif du locataire, ne comportant ni accueil ou hall de réception ni services et équipements communs.


✦ Une construction en dur

Un meublé de tourisme doit être une maison ou un appartement reposant sur des fondations, et ne doit pas être démontable ni transportable. Ainsi, la majorité des hébergements dits « insolites » (cabanes, bulles, roulottes…) n’ayant pas les caractéristiques d’une maison classique, ces derniers ne sont pas considérés comme des meublés de tourisme et ne doivent pas nécessairement se conformer aux règles des meublés (mobilier, etc), mais ne peuvent pas non plus être classés. Ils sont néanmoins soumis aux règles de la location saisonnière et aux mêmes obligations déclaratives (SIRET et mairie) (7)


✦ Équipements de sécurité 

  • Fumée : Depuis le 8 mars 2015, tout lieu d'habitation (appartement, maison) doit être équipé d'au minimum un détecteur de fumée normalisé. "La responsabilité de l'installation et de l'entretien du détecteur de fumée normalisé visé au R129-12 incombe à l'occupant du logement. Cependant, elle incombe au propriétaire pour les logements à caractère saisonnier [...], les résidences hôtelières à vocation sociale [...], les locations meublées [...]." (article R129-13 du décret n°2011-36 du 10 janvier 201)
  • Piscine / spa : Si vous avez une piscine et/ou un spa dans votre location, vous devez aussi respecter des règles de sécurité. (Équipements de sécurité aux normes Afnor, de type : barrière, alarme, couverture, ou abri). La qualité de l’eau de baignade devra faire aussi l’objet d’un contrôle par un organisme extérieur.
    Les règles applicables à l’installation et à la sécurité des piscines s’appliquent aux bains à remous. Je vous conseille l'article suivant dont les annexes expliquent bien les règles en matière d'autocontrôle :  https://www.bourgogne-franche-comte.ars.sante.fr/exploitants-de-piscine-nouvelle-reglementation-depuis-le-1er-janvier-2022



✦ Capacité d'accueil : ça se complique au delà de 15
Il n’y a pas de limite dans la capacité d’un meublé de tourisme. Toutefois, les bâtiments ou locaux à usage d'hébergement qui permettent d'accueillir plus de 15 personnes sont à considérer comme des établissements recevant du public (ERP) de 5ème catégorie, soumis à la réglementation en vigueur concernant l'accessibilité et la prévention des risques d'incendie (article PE2 de l’arrêté du 25 juin 1980). C'est donc bien plus compliqué. 



Qu'est-ce que la location saisonnière?

Les règles applicables aux loueurs en meublés sont pour la plupart applicables à tous les loueurs en meublés. Mais il existe des exceptions, qui peuvent ne concerner que la location saisonnière. 

La location sur les plateformes comme Airbnb est généralement ce qu’on appelle de la location saisonnière, c'est à dire de courte durée. 

La location saisonnière, ou touristique, se distingue du bail d’habitation selon 2 critères (https://www.entreprises.gouv.fr/fr/tourisme/conseils-strategie/meubles-de-tourisme):
  • Le locataire n’y élit pas domicile, il y réside principalement pour les vacances ;
  • La location saisonnière doit être conclue pour une durée maximale de 90 jours consécutifs à la même personne (19)
La location saisonnière diffère du bail mobilité, qui lui, peut durer jusqu’à 10 mois. Vous pouvez faire de la location en bail mobilité sur Airbnb, mais c'est un autre sujet https://www.airbnb.fr/d/bailmobilite

❓ Pourquoi 90 jour maximum ?  Si vous dépassez, vous risquez de voir requalifier la location en location meublée d'habitation, et la conséquence sera pour vous de devoir vous soumettre aux contraignantes règles des baux d'habitation, à savoir, bail d’une durée d'un an, obligation pour le bailleur de motiver le congé, etc... (articles 25-3 à 25-11 de la loi du 6 juillet 1989)

Les biens mis en location sur les plateformes sont généralement ce qu’on appelle des « meublés de tourisme », mais il peut aussi s’agir de « chambres privées », ou encore de « chambres d’hôtes », ou d'autres logements plus insolites comme des caravanes etc.

Ces termes désignent des choses différentes, avec des règles différentes, notamment le terme chambre d’hôte qui est réglementé et dont l’utilisation abusive est interdite (voir plus loin).



Démarche OBLIGATOIRE du loueur meublé : obtenir un SIRET

L’obligation d’obtenir un numéro SIRET s’applique à tous les loueurs, professionnels et non professionnels, quel que soit le type de bien proposé en location (même pour une chambre privée), la durée de la location, le montant gagné (6). Tout simplement parce que les revenus issus de la location meublée sont des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) (23) et (10).

⚠️ Attention pour les "chambres d’hôte", ce n’est pas la même activité qu'une "chambre privée", et donc la déclaration est différente (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17452)
Voir plus loin pour les différences entre chambre d’hôte, chambre privée, meublé de tourisme.

L'activité de location meublée non professionnelle nécessite une inscription auprès du greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien en location. L'inscription doit intervenir en théorie dans les 15 jours du début de la location, mais dans les faits ils sont souples sur le délai. Attention à la date de début d’activité choisie, c’est généralement la date d’achat du bien pour pouvoir déduire toutes les factures (dans le cas d’une imposition au frais réel).

Cette démarche permettra :
  • d'obtenir un numéro SIRET 
  • de faire connaître l'existence de cette activité aux autorités 
  • d'indiquer le régime d'imposition choisi, réel ou micro-BIC (Si vous êtes en indivision, le régime sera obligatoirement au réel). Lisez l'article sur les régimes fiscaux pour vous aider à choisir. 
  • De déterminer si vous êtes redevables de la CFE ou de la taxe d'habitation à l'avenir (pour en savoir plus sur la CFE c'est ici)
L'inscription se fait obligatoirement en ligne par le site https://procedures.inpi.fr depuis janvier 2023. Auparavant, elle se faisait au moyen du formulaire POi. 

J'ai créé un guide pas à pas pour faire votre déclaration sur le site de l'INPI (en nom propre et en indivision). 
Pour en savoir plus sur l'exploitation d'un bien à plusieurs, lisez cet article.

Une fois votre enregistrement fait, vous recevrez théoriquement 2 formulaires à renvoyer à l'administration (les cerfas 1447-c-sd et 751-sd). Vous trouverez un tuto pour les remplir ici. 

Avoir un SIRET fait-de moi une entreprise? Quelle est la meilleure forme juridique à choisir? 

Vous n'avez pas à choisir de forme juridique particulière pour être un LMNP. 
Par défaut, vous allez devenir un entrepreneur individuel une fois le SIRET obtenu, mais cela ne doit pas vous faire peur, vous restez non professionnel. 

En effet une fois votre immatriculation faite sur le site de l'INPI (et les cerfas 1447-c et 751-sd renvoyés remplis) vous n'avez en théorie plus rien à faire de ce côté-là si vous gagnez moins de 23000€ de chiffre d'affaires (CA = somme des loyers reçus sans déduire aucune charge). 

  • Si vous déclarez au micro-BIC, vous n'aurez qu'à vérifier le montant saisi par l'administration fiscale sur votre déclaration d'imposition (ou leur faire confiance si vous ne voulez pas vérifier). Le tuto pour vous aider à déclarer vos revenus aux impôts / vérifier leurs informations est ici. 
  • Si vous déclarez au réel, alors vous aurez votre comptabilité à faire dans les règles et la liasse fiscale à transmettre chaque année. 
Si vous gagnez plus de 23000€ de chiffre d'affaires, alors il vous faudra vous affilier à une caisse et payer des cotisations sociales. 
Lisez l'article sur l'affiliation pour en savoir plus, vous y trouverez même un outil pour estimer le montant de vos cotisations sociales selon votre situation. 



Faut-il avoir un compte bancaire séparé?

En tant que LMNP vous êtes un entrepreneur individuel (quel que soit votre statut, avec ou sans affiliation, même si vous êtes "juste" LMNP, ou même si vous êtes micro-entrepreneur), vous n'êtes donc pas obligé d’ouvrir un compte courant dédié à votre activité professionnelle SAUF SI votre chiffre d'affaires a dépassé pendant deux années civiles consécutives un montant de 10 000 €, ce qui peut arriver assez vite. (8)

Votre chiffre d'affaires c'est vos recettes, c'est à dire la somme totale de loyers, sans déduire les charges. Si vous souhaitez en savoir plus sur la notion de recettes, chiffre d'affaires, bénéfices, concernant l'activité de LMNP, lisez l'article sur l'affiliation dans lequel ces notions sont détaillées.

Un compte bancaire dédié, ce n'est pas un compte pro. C'est juste un compte personnel différent de celui que vous utilisez dans votre vie quotidienne, uniquement relié à votre activité locative. Ce compte est distinct du compte courant que vous utilisez pour vos dépenses privées afin que vos transactions personnelles et professionnelles soient différenciées. Vous y ferez parvenir vos loyers, et prélever vos charges liées à la loc (assurance, edf, etc), et vous paierez vos dépenses liées à la loc avec ce compte (mobilier, équipements, consommables, etc).

Je vous conseille donc d'ouvrir un compte bancaire dédié, ça ne mange pas de pain, et en plus, ça simplifie tout. C’est le plus souvent gratuit, si ce n’est pas le cas il est peut-être temps de changer de banque, au moins pour ce compte! 😉 Voilà mon code parrainage Boursorama au cas où (vous recevez une prime d’environ 100€ avec ce code, parfois plus selon les offres du moment): ZOCA2255



La déclaration d'occupation sur le site des impôts

A partir de 2023, tous les propriétaires, particuliers ou personnes morales, d'une résidence principale, secondaire, d'un bien locatif ou vacant, doivent pour chacun de leurs locaux, indiquer à quel titre ils les occupent et, s’ils ne les occupent pas eux-mêmes, déclarer l'identité des occupants et la période d’occupation. 

Cette déclaration est à réaliser en ligne, sur le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » à partir de votre espace personnel ou professionnel du site impots.gouv.fr.

Connectez-vous à votre espace et allez dans l’onglet « Biens immobiliers » pour effectuer pour chacun de vos biens une déclaration d'occupation.

Par la suite, seul un changement de situation nécessitera une nouvelle déclaration.

Ces informations aideront l’administration à établir les taxes applicables à ces biens, notamment, en ce qui concerne les loueurs en meublés, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (9). Et donc aussi la CFE, car les deux sont liées. 

Comment remplir :
  • Il s'agit de votre résidence principale : A
  • Vous utilisez parfois le bien pour vous-même en dehors des périodes de location : B
  • Le bien est uniquement destiné à la location meublée : C (C-1 = Loué puis C-2 = Location saisonnière).
    Pour la date de mise en location page suivante, saisissez la date de début d'activité, sauf si le bien a été votre résidence secondaire puis que vous avez cessé de l'utiliser pour la mettre en 100% locatif, alors mettez cette date-là.
Pour savoir comment éviter de vous retrouver à payer la CFE ou la TH sur un logement qui ne devrait pas y être soumis, consultez cet article. 

En cas de non-déclaration, d’erreur, d’omission ou de déclaration incomplète, une amende d’un montant forfaitaire de 150 € par local pourra être appliquée (9).



Avant de vous lancer dans la location saisonnière, vérifiez bien :

✦ Si le logement fait partie d'une copropriété, vous devez vérifier que le règlement de copropriété ne comprend pas de clause d'habitation exclusivement bourgeoise. La présence de cette clause interdit toute activité professionnelle, notamment le meublé touristique (1). 
Si votre règlement mentionne l'autorisation d'exercer une activité libérale, ou commerciale, ou les deux, alors c'est une clause ordinaire, et donc, l'activité de location meublée étant considérée juridiquement comme une activité civile (sauf si vous fournissez au moins 3 prestations para-hôtelières parmi le petit déjeuner, ménage en cours de séjour, fourniture du linge de maison, ou service de réception des locataires comme à l'hôtel, c'est à dire pas une simple remise de clés (13)), dans ce cas, selon le reste de votre règlement, la location saisonnière peut être envisagée. Mais c'est à voir au cas par cas. (17 et 18)

✦ Si vous êtes locataire, vous devez en plus

  • Obtenir l'autorisation écrite de votre propriétaire. Sous-louer son logement sans autorisation peut entraîner la résiliation du bail. Le locataire peut en outre être condamné à verser au propriétaire le montant des sous-loyers perçus, voire des dommages et intérêts en cas de préjudice (1) et (2)
  • Ne pas appliquer un loyer supérieur au vôtre (1) et (2). En cas de sous-location partielle du logement, c’est le prix du loyer au mètre carré qui est pris en compte. Le montant du loyer au m2 de surface habitable demandé pour la sous-location ne peut pas dépasser celui demandé au locataire principal.(2)
  • Vérifiez que votre logement n’est pas un logement social. La location d’un logement social comme meublé de tourisme est interdite en toute circonstance. Elle est susceptible de justifier la résiliation du bail et une sanction. (3) et (4)
✦ Si le bien était auparavant en location nue et si un déficit foncier sur le bien visé par le changement, avait été constaté lors des 3 derniers exercices fiscaux, le bailleur devra en informer l’Administration Fiscale et procéder au remboursement de l’économie d’impôt générée par ce déficit (si économie d’impôt il y a eu). Sans cela, le bailleur devra patienter 3 exercices fiscaux avec un bénéfice foncier sur le bien locatif avant de le passer en meublé. (5)

✦ Attention, si vous êtes fonctionnaire, vous avez le droit d’avoir le statut de LMNP mais pas celui de LMP. => Règle abrogée en novembre 2021 (loi Le Pors, article 25)

✦ Il est également conseillé de vérifier (de préférence bien avant, même avant tout investissement éventuel) quelles sont les règles relatives aux meublés de tourisme dans votre commune, car certaines peuvent être très contraignantes. On va en parler plus bas.




Choix du type d’hébergement sur Airbnb

Sur Airbnb, vous avez le choix entre plusieurs types d’hébergements au moment de créer votre annonce. La caractérisation de votre bien permet de cibler le bon public et de permettre aux voyageurs de faire leur choix selon leurs envies. Si vous vous êtes trompés, pas de panique, vous pouvez y revenir plus tard dans les paramètres de votre annonce, section « Détails de l’annonce ».

Voici les infos concernant les différences entre logement entier, chambre privée, et chambre partagée. https://www.airbnb.fr/help/article/317/s%C3%A9lectionner-un-type-de-logement

Et voici celles concernant les catégories : https://www.airbnb.fr/resources/hosting-homes/a/how-to-define-what-kind-of-space-youre-hosting-361

Il n'y a pas de mauvaise réponse, tant que vous donnez aux voyageurs une idée précise de ce qui les attend s'ils réservent votre logement.

⚠️ le terme de "chambre d’hôte" est règlementé. Si vous louez une chambre chez vous, c’est plus probablement une "chambre privée". 
La chambre d’hôte est définie à l’article L. 324-3 du code du tourisme : « les chambres d'hôtes sont des chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations ». Les prestations doivent être au moins 3 parmi les suivantes : le petit déjeuner, ménage en cours de séjour, fourniture du linge de maison, service de réception des locataires. Fournir juste les draps, ou le ménage en fin de séjour ne fait pas de votre activité une chambre d’hôte.
L’utilisation du terme chambre d’hôte est interdite si ce n’en est pas une.

Renseignez-vous ici pour en savoir plus : https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/appellations-chambres-dhotes-chambres-chez-lhabitant-et-gites

Résidence principale ou secondaire ou hébergement non résidentiel ?

Vous trouverez des détails sur cette page : https://www.airbnb.fr/help/article/1383/h%C3%A9bergement-responsable-en-france

En résumé :
  • Résidence principale => Chez vous, là où vous vivez plus de 8 mois par an
  • Hébergement non résidentiel => Uniquement si vous fournissez au moins 3 prestations para-hôtelières (le petit déjeuner, ménage en cours de séjour, fourniture du linge de maison, ou service de réception des locataires comme à l'hôtel) (13). Dans ce cas vous êtes probablement une chambre d’hôte, ou un professionnel de l’hébergement et vous n’avez pas besoin de ce tuto. 
  • Résidence secondaire => Tous les autres biens, même si vous n’y allez jamais, même si c’est une annexe de votre maison (voir plus bas pour plus de détails sur les annexes).
Donc : 

✦ Si vous louez le logement ou une partie du logement dans lequel vous habitez au moins 8 mois par an, alors vous louez votre résidence principale. Dans ce cas : 
  • soit vous louez juste une chambre (chambre privée ou partagée) 
  • soit vous louez votre maison entière (logement entier), et vous serez limité à 120 jours par an (détails plus bas sur la règle des 120 jours)
✦ Tout autre logement que votre résidence principale que vous louez sera à noter sur Airbnb comme "résidence secondaire" pour ne pas avoir la limite des 120 jours, même si vous n’y allez jamais et qu’il est uniquement dédié à la location

✦ Sauf si vous fournissez plus de 3 prestations para-hôtelières, alors là ça devient un "hébergement non résidentiel"




Les démarches en mairie et la limite des 120 jours

Les démarches en mairie vont varier selon le type de bien proposé et sa localisation. 

Les textes applicables 


3 textes principaux encadrent ces démarches : Le code du tourisme, le code de la construction et de l'habitation, et la loi Alur, qui est en fait venu modifier les deux codes.

Article L. 324-1-1 du Code du tourisme :
II. Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989(...)

III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme


Résumé des démarches possibles 

Ces démarchent concernent la location touristique. Si vous louez en meublé mais avec un bail mobilité ou un bail longue durée, ces règles ne s'appliquent pas.

Selon si vous louez votre résidence principale ou pas, en entier ou juste une chambre, et selon votre commune, ce ne sont pas les mêmes règles qui s’appliquent, notamment concernant la durée possible de location et les démarches à effectuer pour pouvoir louer.

Voici les principales démarches possibles :
  • Aucune démarche nécessaire -> chambre privées, résidences principales dans certaines communes
  • Déclaration  -> Ne donne pas nécessairement un n° d’enregistrement, cela dépend des communes (résidences secondaires, résidences principales dans certaines communes, annexes ou dépendances)
  • Obtention d’un numéro d’enregistrement -> attribué automatiquement par les communes qui l’ont mis en place lors de la déclaration
  • Autorisation de changement d’usage -> Peut être permanente ou temporaire. Accordée parfois sous condition, ex : pour 1 seul bien, pour une durée limitée, contre de la compensation, etc, c'est la commune qui fixe ses règles
  • Compensation -> l'autorisation de changement d'usage peut parfois être accordée avec cette condition de compenser la perte de surface habitable due à la mise en la location de courte de durée par la création d’une nouvelle surface similaire dédiée à la location classique

Si vous résidez dans une grande ville, ou une commune qui demande une autorisation, il est fort probable que la mairie ait prévu la manière de faire les démarches nécessaires, et que cela soit expliqué sur son site, car elles sont censées proposer la télédéclaration. 
La plupart des grandes villes ont mis en place des mesures de contrôle ou des mesures restrictives. Consultez le site web de votre commune pour en savoir plus. 

Si vous résidez dans une petite commune, qui ne demande rien d'autre qu'une déclaration, il est fort possible que vous deviez remplir le cerfa 14004 et le leur envoyer / déposer. 

N’hésitez pas à parcourir internet qui regorge d’informations à ce sujet (privilégiez les sources officielles bien sûr, la loi change vite à ce sujet). 
Voici deux articles qui synthétisent bien ces règles, le 2e détaillant les sanctions encourues pour les manquements: 

👉  Votre logement est une résidence secondaire

Vous n'êtes pas concerné par la limite des 120 jours et vous pouvez louer le logement 365 jours si vous le souhaitez.

Il est obligatoire de faire une démarche en mairie. La démarche et la procédure pour le faire dépendent de la commune dans laquelle se trouve le bien.

  • Dans certaines très grandes communes (comme Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Strasbourg, Toulouse, Tours...), vous devez d'abord demander une autorisation de changement d'usage. Si vous l'obtenez, vous devez ensuite faire la déclaration de votre meublé de tourisme.
  • Dans les autres grandes communes (notamment les communes de plus de 200 000 habitants, les communes des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) vous devez d'abord faire une déclaration, puis demander une autorisation de changement d'usage.
    Mais toute autre commune peut décider d'appliquer cette procédure.
  • Dans toutes les autres communes, faire une déclaration suffit. C'est souvent le cas des petites communes rurales.

Interrogez votre mairie pour savoir quelle procédure est en vigueur.

👉  Votre logement est votre résidence principale et vous la louez en entier

Déclaration en mairie :

Dans la plupart des communes, il n'y a pas de démarches à faire en mairie pour une résidence principale depuis la loi Alur. 

Mais dans certaines communes, vous devez QUAND MÊME déclarer votre résidence principale en mairie afin d'obtenir un numéro de déclaration. C'est notamment le cas à Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Reims, Strasbourg, Toulouse, Tours.
En revanche vous n'avez pas à obtenir une autorisation, il s'agit d'une simple déclaration.

Plus d'info : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33175


Renseignez-vous auprès de votre mairie pour savoir si votre commune a mis en place cette procédure et savoir comment procéder, si tel est le cas.


Limite des 120 jours :

Dans les communes soumises à enregistrement, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de 120 jours au cours d'une même année civile (entre le 1er janvier et le 31 décembre), sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure (article L. 324-1-1, IV., alinéa 1er du code du tourisme).

Cette durée peut uniquement être dépassée pour cause d'obligation professionnelle, pour raison de santé ou en cas de force majeure : Événement exceptionnel, imprévisible et irrésistible justifiant de s'exonérer d'une obligation, d'un engagement ou d'une responsabilité (par exemple : catastrophe naturelle pour un contrat d'assurance, décès du salarié pour un contrat de travail...). 

⚠️ Sanction : Au-delà de 120 jours, vous encourez une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 € (article L. 324-1-1, V., alinéa 2ème du code du tourisme)

Les plateformes de location internet appliquent automatiquement des limites à 120 jours de location et transmettent le décompte aux municipalités et communautés de communes. Si vous ne faites pas appel à une plateforme internet, la mairie peut vous demander le décompte des jours de location de votre logement, jusqu'au 31 décembre de l'année suivante. Vous devez lui transmettre cette information dans un délai d'1 mois, en rappelant l'adresse du logement et son numéro de déclaration.


❓ Pourquoi 120 jours 
Tout simplement parce que pour qu’une résidence soit considérée comme résidence principale, vous devez y vivre 8 mois par an. Or si vous la louez, vous n’y vivez pas. Donc 12 mois – 8 mois = 4 mois = 120 jours.
De ce fait, louer un logement plus de 120 jours fait perdre son caractère de résidence principale au bien concerné, de sorte que le régime de la résidence secondaire devient applicable.

Cette règle de résidence principale est indiquée dans l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989. Or cette loi s'applique à toutes les communes (et non pas que celles qui imposent une déclaration).
⚠️ Si vous dépassez les 120 jours dans une commune qui ne vous y contraint pas, vous risquez tout de même de voir requalifier votre résidence principale de résidence de secondaire dans le cas ou vous souhaiteriez la vendre par exemple, et donc devoir payer l'impôt sur la plus value. (Car alors elle ne correspond plus à la définition d'une RP donnée par la loi).

👉  Vous louez juste une chambre dans votre résidence principale 

Une chambre chez l’habitant ("chambre privée" sur airbnb) est une partie d’un local d’habitation constituant la résidence principale du loueur. Elle ne correspond pas à la définition du meublé de tourisme ni à la chambre d’hôte.

La location d’une partie de votre logement résidence principale ne nécessite à ce jour pas de déclaration préalable, et vous n'êtes pas concerné par la règle des 120 jours. En revanche il est obligatoire d'avoir un SIRET.

👉 ***Cas particulier des annexes à votre résidence principale ***

On parle ici du cas d’une location d’un hébergement meublé entier, à l’usage exclusif du locataire, au sein de la résidence principale du loueur (cas d’une grange située sur le terrain du loueur par exemple, ou d'un studio au sous-sol, etc...).

Si les locaux annexes sont distincts de votre résidence principale (comme pourrait l’être une chambre de service ou un local contigu mais indépendant), ils ne sont pas considérés comme faisant partie de la même unité de logement que votre résidence principale. Cet hébergement est donc soumis en théorie aux mêmes règles que celles s'appliquant à une résidence secondaire. 

➜ Donc vous devez faire les démarches comme pour une résidence secondaire

Si votre commune n'applique pas de restrictions, alors, ce n'est pas gênant, vous n'avez qu'à faire les démarches nécessaires. Cependant, si votre commune demande une autorisation de changement d'usage, cela peut être un obstacle à la location de votre annexe. 

POUVEZ VOUS QUAND MEME LOUER VOTRE ANNEXE EN "RESIDENCE PRINCIPALE" ? 

Ce qui entre en compte dans la définition de votre habitation principale est défini ici : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/110-PGP.html/identifiant%3DBOI-IF-TH-20-20-20-20201222 . La notio...

Donc vous pourriez théoriquement choisir de louer une dépendance comme tout ou partie de votre résidence principale. Pour pouvoir faire cela vous devriez quand même pouvoir justifier de parties communes comme une entrée, un jardin, ou autre, et, bien sûr, avoir exactement la même adresse. 

C’est border, et dans les villes avec un strict contrôle, ça pourrait ne pas passer. Surtout à Paris, étant donné qu’ils ont clairement écrit que non. Mais dans la plupart des communes cette situation est mal connue / maitrisée. Le mieux est de vous renseigner avant sur le site de votre commune, ou en les contactant eux ou votre centre des impôts, comme ça, selon leur réponse, vous êtes fixés (et conservez trace de leur réponse comme ça vous vous êtes couverts en cas de problème).

➜  En définitive, vous avez plusieurs options pour louer votre annexe:

✦  Être dans les règles et considérer votre annexe comme résidence secondaire, et donc faire les démarches nécessaires en mairie. Dans ce cas, pas de limite des 120 jours. Mais vous serez soumis aux éventuelles contraintes de location de la résidence secondaire (par exemple, compensation, ou changement d’usage accordé, parfois valide pour quelques années seulement). Si votre commune n’applique pas de restrictions, cela me semble être la meilleure option, ainsi vous êtes surs d’être en conformité avec la loi. 

✦  Considérer votre annexe comme partie de votre résidence principale, et donc la louer comme "chambre privée". Alors vous n’aurez pas de déclaration en mairie, et pas de limitation des 120 jours. Mais en choisissant cette catégorie de logement, vous ne ciblerez pas le public qui chercherait un logement indépendant. Si vous souhaitez la faire apparaitre quand même comme logement entier, alors :

  • Si vous louez peu, vous pouvez aussi indiquer que c’est votre résidence principale en logement entier sur airbnb. Vous devrez alors effectuer les démarches que votre commune exige, le cas échéant, pour la location d’une résidence principale, et serez limité à 120 jours si votre commune l'exige. 



Voici des infographies claires relatives à la location de logements entiers qui pourront vous aider selon votre situation. https://www.labase-lextenso.fr/gazette-du-palais/GPL395y2










La taxe de séjour 


Doit-on la collecter ou pas? 

Si vous êtes non professionnel (LMNP) et que vous louez par les plateformes numériques qui sont intermédiaires de paiement, c'est à dire que le client paye sur le site (Airbnb, Abritel, mais aussi Booking avec le paiement via booking par exemple), la TS est collectée et reversée directement par la plateforme et donc vous n'avez peut-être rien à faire.
 
Attention, certaines collectivités exigent que vous vous inscriviez à leur service de déclaration de la TS même si vous ne faites que de la location par plateformes numériques, et que vous précisiez votre situation (quelles plateformes vous utilisez, parfois même leur indiquer le nombre de nuits sur chaque plateforme). 

Attention, si vous êtes professionnel (LMP) ou que la plateforme n'est pas intermédiaire de paiement, cette dernière n'est pas obligée de collecter la TS pour vous. 

Si vous faites aussi de la réservation en direct, c'est à vous de collecter la TS sur ces séjours-là, et de la reverser à votre collectivité locale. 

Certaines localités (la plupart) ont mis en place des téléservices pour ces démarches.  


Comment trouver les règles de ma localité ? 

Pour savoir si votre localité a opté pour la TS au réel ou au forfait, si vous devez vous inscrire au service même si vous n'êtes que sur Airbnb, ou simplement pour connaitre le montant de la taxe sur votre hébergement, vous pouvez questionner votre mairie ou l'office du tourisme le plus proche, ou vous pouvez aller chercher ces informations sur internet. 

Si vous ne savez pas où chercher, voici une astuce :

Allez sur https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/R46583 et utilisez l'outil en ligne pour trouver votre commune. Vous pourrez ainsi voir quelle est l'organisme qui gère la TS pour votre bien, indiqué sous la date de délibération. Ici, je vois que la commune de mon gite, Sigottier, dépends de la comcom du sisteronais-buëch :


Allez ensuite sur le site internet de l'organisme en question, et vérifiez-y les informations relatives à la TS. En tapant "Communauté de commune sisteronais buëch taxe de séjour" dans un moteur de recherche, je trouve le site "https://sisteronaisbuech.taxesejour.fr/" qui est celui que je cherche. J'accède à leur calculatrice et à leur barème, et aux règles applicables à mon logement. 
 
 

Qu'est-ce que cette taxe? 

Certaines communes (la grande majorité en fait) demandent aux personnes séjournant à titre onéreux sur leur territoire, pour un séjour de courte durée, de payer une taxe de séjour. Elle s'applique par personne et par nuit si la localité a opté pour "le réel", ou alors elle s'applique à la capacité max d'accueil du logement si la localité a opté pour "le forfait" (situation plus rare) (21).
Cette taxe permet aux collectivités locales de disposer de ressources complémentaires affectées au développement de l'offre touristique, ou aux dépenses relatives à des actions de protection et de gestion des espaces naturels à des fins touristiques. 

👉A noter que si votre commune a opté pour une taxe au réel, cette taxe n'est pas considérée comme payée par vous, mais supportée directement par le client, elle n'est pas prise en compte dans vos recettes annuelles (et donc dans votre imposition, ou dans le plafond des 23000€). En revanche, si votre localité a opté pour une TS "au forfait", il est considéré que c'est vous qui la payez (en la répercutant sur le client si vous le souhaitez bien sûr) mais donc, elle est comptée dans vos recettes annuelles. Dans les faits, le client la paye toujours, et vous la reversez toujours à la collectivité, que ce soit automatiquement via airbnb ou en direct. Cette nuance est uniquement fiscale.

💡 Elle n'est pas due pour l'hébergement gratuit, comme l'échange de maison par exemple. Elle n'est pas non plus due pour les travailleurs saisonniers, les relogements d'urgence, et, en théorie, les mineurs en sont exonérés (20). (En théorie, car dans les faits, certaines plateformes comme Airbnb ne pratiquent pas cette exonération pourtant obligatoire)


Quel est le montant? 

Son taux est encadré à l'échelle nationale mais fixé par les collectivités locales (mairies, communautés de communes) dans les limites de l'encadrement. Il va fortement varier selon si la commune a opté pour le réel ou le forfait, mais aussi selon le type d'hébergement (hôtel, meublé de tourisme, camping, etc.) et selon si l'hébergement est classé ou pas. Pour en savoir plus sur l'impact du classement sur la TS et sur d'autres aspects, c'est par ici.

Beaucoup de communautés de communes ont mis en place un calculateur de taxes en ligne, ce qui est très pratique. D'autres n'ont pas la calculette mais publient leurs barèmes.


Obligation d'affichage : 

Vous avez l'obligation d'afficher les tarifs de la taxe de séjour au réel et pour remplir cette obligation le service gestionnaire de la taxe de séjour (votre collectivité locale) vous propose généralement une affiche à apposer dans votre hébergement. Voir l'article R2333-49 du CGCT
N'oubliez pas que la mention de la taxe de séjour au réel est obligatoire sur la facture remise au client. Elle doit être distincte du prix de la chambre (taxe non incluse dans le prix de la chambre).Voir les précisions du site service-public.fr.



⚠️ Attention : La déclaration pour la taxe de séjour ne doit pas être confondue avec la déclaration obligatoire que doivent réaliser, avant le début de la location, auprès de leur mairie, les particuliers qui donnent en location tout ou partie de leur habitation personnelle.




Les outils de régulation existants et les sanctions encourues en cas de manquement

(GUIDE PRATIQUE DE LA RÉGLEMENTATION DES MEUBLÉS DE TOURISME À DESTINATION DES COMMUNES)









Tableau de synthèse sur les démarches obligatoires 







Je vous recommande le très complet "guide du loueur" édité par Clermont auvergne tourisme, qui propose plein de fiches techniques sur les sujets abordés ici et sur d'autres encore: https://www.clermontauvergnetourisme.com/espace-pour-les-professionnels/informations-pratiques/guide-pratique-du-loueur-de-meuble-de-tourisme/





Sources non détaillées dans le texte de l'article: 

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1 commentaire:

  1. Anonyme22 mars, 2024 08:36

    Bonjour, je vous remercie pour cet article très complet.
    J'ai actuellement un terrain à Reims sur lequel j'ai ma maison principale. et j'ai fait construire un bâtiment annexe (sur le permis de construire comme une extension), qui n'a pas la même entrée, est indépendante, mais est au même numéro de rue.
    La finalité est de louer cette annexe en location courte durée, meublée.
    D'après ce que je comprends il faut que je déclare cela comme de la location saisonnière, et je ne suis pas limité au 120 jours par an ?
    Dois-je déclarer ce bâtiment comme une résidence secondaire à la Mairie ?
    Merci pour vos conseils

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