CFE et taxe d'habitation : dois-je les payer en tant que LMNP?

Quand vous faites de la location meublée, vous avez des taxes à payer en plus des impôts sur le revenu.

Parmis elles se trouvent la CFE et/ou la Taxe d'habitation (TH). La plupart des loueurs n'en payent qu'une seule sur les deux, mais d'autres doivent s'acquitter des deux.

Sachez aussi que la CFE et la taxe d'habitation sont déductibles dans le cas de la déclaration au régime réel (8).

Il existe de nombreux cas de surrévaluation ou d'imposition à tord dans le cas des loueurs en meublés, courte ou longue durée (surtout longue durée). Pour savoir si vous avez des raisons d'engager un combat avec le fisc et comment faire pour obtenir un dégrevement de vos taxes (et même une régularisation sur les années précédentes), poursuivez votre lecture.

Qu'est-ce que la CFE? Qui doit la payer ?

CFE = cotisation foncière des entreprises.

Pour simplifier, c'est comme une taxe d'habitation pour une entreprise. (Petit rappel : L'activité de LMNP est une entreprise, même en non professionnel, vous êtes une "entreprise individuelle")

La location meublée est une activité professionnelle au sens de la CFE, vous générez des BIC (11), donc vous y êtes soumis en théorie, même si vous êtes reconnu loueur en meublé non professionnel (LMNP). (9)

Si votre chiffre d'affaires est supérieur à 152 500€, vous aurez aussi éventuellement à payer la CVAE, mais cela est (très) rare en LMNP.

Il existe certains cas d’exonération de CFE (1) et (2) :

La première année d’activité, vous êtes exonéré de CFE, et l’année suivante, la base d’imposition (qui sert dans le calcul de la CFE) est réduite de moitié.

Si vous percevez moins de 5000€ de loyers, vous êtes exonérés

Si la location est très occasionelle et ne se répète pas

Si vous louez une partie de votre résidence principale à un prix raisonnable à un locataire ou un sous-locataire qui en fait sa résidence principale (par exemple une chambre à l'année à un étudiant)

Sauf avis contraire de votre commune - Si vous louez tout ou une partie de votre "habitation personnelle" vous n’y êtes pas soumis (1) et (3) et (4). ⚠️❗❗Remis en question, voir plus bas.

Donc en règle générale, quand vous êtes LMNP, vous devez payer la CFE sauf si vous gagnez moins de 5000€, et sauf si le bien loué est votre "habitation personnelle".

L'article 175 du bulletin BOI-IF-CFE-10-30-30-50 (4) définit l'habitation personnelle : "Par habitation personnelle du loueur, il convient d'entendre tout logement que le propriétaire occupe à titre de résidence principale ou de résidence secondaire en dehors des périodes de location".

L'habitation personnelle est donc votre résidence principale ou secondaire. On est dans le cas ou vous vous réservez l’usage du logement occasionnellement, par exemple pour aller un weekend au ski. Car alors dans ce cas, ce logement est considéré comme résidence secondaire, et donc "habitation personnelle".

Si votre logement est 100% locatif et que vous ne vous en réservez jamais la jouissance, alors ce n'est pas votre habitation personnelle, et vous êtes redevable de la CFE. Dans le cas contraire, c'est votre habitation personelle, et vous dez donc payer la TH (voir plus bas).

⚠️ Les délibérations locales peuvent choisir d’assujettir à la CFE les habitations personnelles dans tous les cas, ou selon si elles sont classées ou pas. Dans ce cas, vous devez payer les deux impôts, la CFE et la TH. C'est la seule situation ou vous devez payer les deux. Beaucoup de loueurs reçoivent la double imposition par erreur, et pourraient la contester (voir en fin d'article).

De combien est la CFE ?

La détermination de votre assujetissement à la CFE va se faire en fonction des informations que vous saisirez dans le cerfa 1447-c-sd, que l'administration va vous envoyer après votre immatriculation. Pour savoir comment le remplir correctement, c'est par ici.

La nouvelle "déclaration d'occupation" de votre espace impots.gouv va également permettre de déterminer quels paramètres s'appliquent à votre bien.

Le montant varie selon les communes, mais il est courant que pour les LMNP, la cotisation minimum s’applique (et c’est quasi toujours le cas pour les locations meublées longues durée). A titre indicatif, en 2022, le forfait minimum pour la CFE était entre 227 et 542€ (selon la commune). La CFE est donc souvent moins élevée que la TH pour les résidences secondaires.

Comment estimer sa CFE :

Trouver la valeur locative de son meublé (visible sur la taxe d’habitation). Il est à noter que c’est la valeur locative de l’année N-2 qui compte mais comme on est dans de l’estimation, pas la peine de se prendre la tête. Si pas de TH dispo, le calcul est un peu plus compliqué : https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F31046

Trouver le taux d’imposition CFE de sa commune (généralement publié dans les délibérations du conseil municipal ou de la communauté de commune). Cherchez sur internet.

Exemple pour mon cas :

Ma TH = 183€
Mon CA il y a deux ans était > à 5000€ (donc pas d'exonération)
Valeur locative indiquée sur ma TH de 2020 = 925
Taux d’imposition CFE publié par ma communauté de commune : 26.43%
CFE que je devrais payer = 244€
Dans mon cas, payer la taxe d’habitation est plus intéressant que la CFE

⚠️ Contrairement à ce que l'on peut penser, ce n'est pas parce qu'une commune a des impôts locaux élevés que la CFE le sera aussi. Cette taxe va plutôt dépendre du tissu économique du territoire, et s'il y a beaucoup d'entreprises, le montant de la CFE sera probablement moins élevé que sur une commune avec peu d'entreprises.

Votre avis de CFE n'est pas envoyé par courrier. Vous devez le consulter dans votre espace Professionnel et utiliser obligatoirement un moyen de paiement dématérialisé (paiement en ligne, prélèvement mensuel ou à l'échéance) pour régler cette cotisation. (2)

La taxe d’habitation

Résidence principale

La taxe d'habitation a été supprimée pour les résidences principales en 2023. Donc pas de TH si vous louez votre résidence principale.

Tout autre bien meublé que vous possédez

La taxe d'habitation sur les résidence secondaires est due (7):

Pour tout logement d'habitation autre que la résidence principale (=habitation personnelle résidence secondaire)
Pour tout local meublé exploité par une entreprise (donc un LMNP) non soumis à la CFE (⚠️❗❗ Remis en question. Voir plus bas)

Si vous ne vous réservez jamais la jouissance du bien, ce n'est pas votre "habitation personnelle", et donc ces locaux "ne sont pas imposables à la taxe d'habitation mais ils sont, en principe, imposables à la cotisation foncière des entreprises" (6)

Si vous vous réservez la jouissance (même occasionnelle) du bien, il s'agit de votre "habitation personnelle", et vous êtes redevables de la TH.

Pour ne pas être assujettis à la TH, toute la nuance / la difficulté réside dans la preuve que vous ne vous réservez pas la jouissance du bien: Vous devez pouvoir prouver que votre logement est 100% locatif.

Cela peut s'avérer ardu, l'administration fiscale considérant souvent (selon les départements) que si vous n'avez pas de mandat de gestion annuel, alors vous avez la possibilité de jouir de votre logement et donc il est votre habitation personnelle. Parfois même elle exige une clause spécifique de mise à disposition entière et exclusive, ou, le simple fait d'en posséder les clés peut pousser l'administration à considérer que vous pouvez vous en réserver la jouissance. A partir du moment ou vous avez la possibilité d'accepter ou de refuser des dates de location, vous avez la possibilité de vous en réserver la jouissance. A contrario, certains départements acceptent les justifications plus simples comme les relevés de taxe de séjour, ou considèrent que le fait de vivre à moins de 50km de votre bien locatif suffit à considérer que vous ne vous en réservez pas la jouissance.

Un simple contrat avec une consiergerie ne permet donc toujours pas d'éviter la taxe d'habitation.

👆 Bon à savoir : Dans les zones de revitalisation rurales, les communes peuvent, par une délibération, exonérer les meublés classés de TH. Renseignez vous.

⚠️ Cas particulier de la location meublée longue durée (LLD) : Le propriétaire paye la CFE, et le locataire paye la TH : "le fait que le propriétaire soit imposé à la taxe professionnelle à raison du local loué en meublé ne dispense pas le locataire d'acquitter la taxe d'habitation qui est légalement à sa charge" (6)

Il est très très fréquent que les SIE surévaluent la CFE due par les loueurs en meublé longue durée.

En résumé : Devez vous payer la CFE ou la TH ou les deux?

Il s'agit de votre résidence principale : Vous ne payez ni la CFE, ni la TH

Le bien est uniquement destiné à la location meublée (courte ou longue durée) et vous avez un mandat de gestion avec une clause de mise à disposition entière et exclusive => Vous ne payez pas la taxe d’habitation. Au-dessus de 5000€ de loyers annuels, vous paierez la CFE, en dessous, vous en êtes exonéré.

Vous utilisez parfois le bien pour vous-même en dehors des périodes de location ou vous n'avez pas de mandat de gestion => Il s'agit de votre "habitation personnelle" (résidence secondaire). Vous êtes soumis à la taxe d’habitation. Sauf délibération locale contraire, vous n’êtes pas soumis à la CFE. Cependant si votre commune a voté pour, vous pouvez payer les deux, parfois sous condition de classement du meublé. Pour indiquer la situation aux impôts, c’est dans le formulaire 1447-C-SD que vous aurez à remplir après votre déclaration d’activité, cochez la case 12, indiquant que c'est votre habitation personnelle.

Si la situation change en cours de route vous devez en avertir les impôts et faire éventuellement une demande d’exonération, ou de dégrèvement partiel.

Les impôts vous réclament la TH alors que vous payez déjà la CFE?

⚠️ Les impôts peuvent exiger un mandat de gestion pour considérer que le bien n'est pas votre habitation personnelle. Il arrive qu'ils considèrent que ne pas avoir de mandat de gestion sur un bien équivaut à s'en réserver la disposition en dehors des périodes de location saisonnière, et donc fait de ce bien une habitation personnelle redevable de la TH. (6)

Vous pouvez essayer de les convaincre en leur fournissant l'avis CFE. Si cela ne les convainc pas et qu'ils considèrent toujours le bien comme votre habitation personnelle, alors vérifiez si votre commune assujetti ou non les habitations personnelles à la CFE, et sous quelles conditions (parfois, les assujettissements peuvent être liés à des conditions, comme le classement par exemple).

Si ce n'est pas le cas, vous pouvez demander l'exonération de CFE au titre de l'Article 1459 du code général des impôts (3) (puisque vous devez payer la TH):

"Sont exonérés de la cotisation foncière des entreprises (...) Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle."

Si vous payez la CFE, ou la CFE et la TH, intéressez-vous sérieusement au sujet. L’impôt doit bien évidement être payé lorsqu'il est du, mais lorsqu'il est réclamé à tord, c'est bien dommage de ne pas réagir.

Si vous êtes un loueur meublé multipropriétaire qui loue en LLD, sachez que les "erreurs" de calcul et donc la surrévaluation de la CFE sont très fréquentes.

Sachez aussi que la demande de degrevement de la TH a déja été refusée au motif que les locaux meublés loués en LCD et utilisés par le propriétaire sont alors à usage mixte : ils sont affectés à la fois à un usage personnel et à une activité commerciale. Ils sont donc imposables à la taxe d'habitation et passibles de la cotisation foncière des entreprises (5). Mais de nombreux loueurs ont pu faire annuler leur TH en produisant leur avis CFE.

Comment agir?

Faire vous-même avec des modèles de lettres (cherchez "modele de lettre" + votre objet sur internet)
Prendre un rdv de 15 min avec un avocat référent sur le sujet, qui vous proposera de prendre en mains les échanges avec l'administration pour vous faire obtenir gain de cause, contre rémunération évidemment. Le site Supimmo.app propose une mise en relation avec un avocat pour une somme dérisoire (9,30€ en 2023). Vous pouvez choisir le motif (dégrevement CFE ou degrevement TH, choicissez selon votre situation):
https://supimmo.app/ords/r/lmnp/immo/boutique?session=301579129616812

Attention, une réclamation concernant la CFE 2022 n'est possible que jusqu'au 31/12/2023.

⚠️❗❗⚠️❗❗⚠️ Update Septembre 2023 : Les impots ont récemment déclaré que les loueurs en meublé devaient payer la CFE et la TH si le meublé est leur résidence secondaire (12):

"Dès lors, si vous vous réservez la jouissance d’un logement (pour vous-même ou pour un tiers sans contrepartie financière) pendant une partie de l’année et que vous mettez ce bien en location pendant l’autre partie de l’année, vous serez redevable de la taxe d’habitation ainsi que de la CFE"

Il semblerait que cela varie selon le centre des impots à qui vous avez affaire.

De plus cette information vient directement contredire l'article 1459 du CGI (point 3), repris ici par les impots, qui exonère de CFE les "habitations personnelles", qu'elles soient meublés de tourisme ou pas :

Affaire à suivre...

La déclaration d'occupation

Sur votre espace personnel des impôts vous devez à partir de 2023 remplir les informations concernant l'occupation de vos biens immobiliers. Ces informations vont directement déterminer le statut de votre résidence vis à vis des points évoqués précédemment, à savoir la CFE et la TH.

Voici ce qu'il convient de mettre :

Il s'agit de votre résidence principale : A
Vous utilisez parfois le bien pour vous-même en dehors des périodes de location : B
Le bien est uniquement destiné à la location meublée : C (C-1 = Loué puis C-2 = Location saisonnière).
Pour la date de mise en location page suivante, saisissez la date de début d'activité, sauf si le bien a été votre résidence secondaire puis que vous avez cessé de l'utiliser pour la mettre en 100% locatif, alors mettez cette date-là.

La CVAE

Les loueurs en meublé sont assujettis à la CVAE si ils sont soumis à la CFE, et si leur chiffre d'affaires excède 152 500 €. Les mêmes exonérations s'appliquent pour la CFE que pour la CVAE. (9)

Cette taxe est égale à 1,5 % de la valeur ajoutée de l'année concernée.
Dans les faits, la plupart des loueurs n'y sont pas soumis. Malgré un seuil fixé a 152 500€, les loueurs ne payent effectivement la CVAE que lorsque leurs revenus se situent autour de 500 000 €. (10)

Sources:

Tutos et conseils LMNP

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CFE et taxe d'habitation : dois-je les payer en tant que LMNP?

Qu'est-ce que la CFE? Qui doit la payer ?