Faut-il faire classer son meublé? Quels sont les critères? Combien ça coûte? Comment faire?
Le classement d'un meublé de tourisme est facultatif, mais il peut comporter plusieurs avantages. Pour autant, il n'est pas ouvert à tout le monde.
Qui peut se faire classer ?
Votre logement doit entrer dans la catégorie des "meublés de tourismes". Un meublé de tourisme doit être une maison ou un appartement reposant sur des fondations, et ne doit pas être démontable ni transportable.
Ainsi, la majorité des hébergements dits « insolites » (cabanes, bulles, roulottes…) n’ayant pas les caractéristiques d’une maison classique, ces derniers ne sont pas considérés comme des meublés de tourisme et ne peuvent pas être classés : https://www.entreprises.gouv.fr/fr/tourisme/conseils-strategie/meubles-de-tourisme
Pour lire la description complète d'un meublé de tourisme, lisez l'article "se lancer dans la location meublée".
Avantages fiscaux et sociaux
Les revenus de la location meublée sont des BIC = Bénéfices industriels et commerciaux. Quand vous êtes un LMNP, vous êtes un entrepreneur individuel (même en tant que non professionnel).
Il existe plusieurs catégories d'activités qui génèrent des BIC, et elles ont des règles différentes concernant les plafonds de revenus, les abattements fiscaux, et les cotisations sociales si vous y êtes soumis (au dessus de 23000€) de recettes.
Le fait de classer ou non votre logement vous fera appartenir fiscalement à l'une ou l'autre de ces catégories :
- Si votre meublé est classé, vous serez dans la catégorie des "achats-vente / fourniture de logements"
- Si votre meublé n'est pas classé vous serez dans la catégorie des "prestations se services"
Vous trouverez sur le site de BPI france un tableau qui résume les principales différences entre les catégories.
Un meilleur abattement sur les revenus
L'importance du classement est d'autant plus grande si vous avez opté pour le régime micro-BIC, car dans ce cas vos impôts vont directement dépendre de l'abattement réalisé sur vos recettes par l'administration fiscale, qui lui même varie selon les catégories mentionnées précédemment (1).
- Meublé classé => 71% d'abattement
- Meublé non classé => 50% d'abattement
Exemple :
Votre taux d'imposition est de 30%, vous êtes au régime micro-BIC, et vos recettes LMNP sont de 10 000€.
- Si votre meublé est classé : abattement de 71%=> revenu imposable retenu = 2900€; impôts = 870€
- Si votre meublé est non classé : abattement de 50%=> revenu imposable retenu = 5000€; impôts = 1500€
Si vous avez opté pour le régime micro-BIC, vous avez donc tout intérêt à faire classer votre bien, vous paierez moins d'impôts.
Si vous avez opté pour le régime réel, vous ne bénéficiez pas de l'abattement mais déduisez vos charges réelles, le classement n'a donc pas d'impact de ce coté là.
Un plafond de recettes plus élevés avant de changer de régime fiscal
Ce point va concerner les loueurs qui gagnent plus de 70 000€ de revenus issus de la location meublée. Quand vous êtes un entrepreneur individuel (ce qui est le cas quand vous êtes un LMNP ou un LMP), vous choisissez un régime fiscal comme indiqué précédemment.
Il existe 3 régimes fiscaux : le micro-BIC, le réel simplifié et le réel normal. La différence majeure entre ces régimes est le détail demandé lors du remplissage des bilans comptables, le micro-BIC étant le plus simple (il n'y a rien a fournir) et le plus complexe étant le réel normal.
Ces régimes fiscaux sont soumis à des limites de chiffre d'affaire (CA) à ne pas dépasser, et ces limites dépendent de la catégorie dans laquelle vous êtes (2). Exemples des seuils en 2023 :
- Si vous optez pour le régime micro-BIC, vous ne pouvez pas dépasser 176 200€ de CA en classé et 72 600€ en non classé. Si vous dépassez, vous devez opter pour le réel simplifié.
- Au régime réel simplifié, vous ne pouvez pas dépasser 818 000€ en classé et 247 000€ en non classé. Au delà, vous basculez au régime réel normal ce qui complique la comptabilité.
Pour connaitre les seuil à jour c'est ici : https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F32919
La différence de plafond est donc importante entre un loueur qui exploite un meublé classé et un loueur qui exploite un meublé non classé.
Un meilleur abattement pour le calcul des cotisations sociales
Si vous dépassez les 23 000€ de revenu et que vous devez vous affilier à un régime et payer des cotisations sociales, votre classement pourra aussi avoir une conséquence importante sur vos cotisations.
Cet article vous permettra d'estimer les différences et le montant des cotisations selon votre situation.
Classer votre logement fait baisser la taxe de séjour
La taxe de séjour (TS) dépends directement du classement de votre logement. Elle est majorée pour les logements non classés, et cela a pour conséquence d'augmenter le prix de votre logement sans que l'argent ne vous revienne. Surtout si votre tarif par nuit est élevé car la TS des logements non classés est un % du tarif par nuitée.
Une TS plus faible peut soit améliorer votre attractivité en baissant le montant total que le voyageur doit payer, soit vous permettre de gagner plus si vous augmentez votre tarif du montant économisé sur la taxe.
Des fourchettes mini/maxi sont fixés au niveau national (visibles ici) et les communautés sont libres de faire varier leurs barèmes au sein de ces fourchettes, donc il peut y avoir des différences de TS d'une commune à l'autre.
Beaucoup de communautés de communes ont mis en place un calculateur de taxes en ligne, ce qui est très pratique. D'autres n'ont pas la calculette mais publient leurs barèmes.
Si vous ne savez pas ou chercher, je vous donne une astuce :
- Allez sur https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/R46583 et utilisez l'outil en ligne pour trouver votre commune. Ne vous fiez pas a 100% au montant indiqué sur leur page car j'y ai déja vu des erreurs. Cependant, vous pourrez ainsi voir quelle est l'organisme qui gère la TS pour votre bien, indiqué sous la date de délibération. Ici, je vois que la commune de Sigottier dépends de la comcom du sisteronais-buech :
- Allez ensuite sur le site internet de l'organisme en question, et vérifiez y les informations relatives à la TS. En tapant "Communauté de commune sisteronais buech taxe de séjour" dans un moteur de recherche, je trouve le site "https://sisteronaisbuech.taxesejour.fr/" qui est celui que je cherche. J'accède à leur calculatrice et à leur barèmes.
Voici le barème dont dépends mon gite :
- Logement classé 1* => TS = 13.20€
- Logement non classé => TS = 25.00€
- Logement classé 1* => TS = 13.20€
- Logement non classé => TS = 50.00€
Pour encaisser des chèques vacances
Si vous souhaitez pouvoir encaisser des chèques vacances, vous devez être classé en plus d'avoir signé une convention avec l'Agence nationale des chèques vacances (ANCV).
Si vous louez uniquement par les plateformes en ligne, cela n'a guère d'importance car le paiement se fait sur la plateforme. Mais si vous faites de la location directe, vous pourriez souhaiter être en mesure d'accepter ce moyen de paiement.
Vous exonérer de CFE
Certaines localités ont voté pour assujettir les habitations personnelles à la CFE. Cet assujettissement peut être généraux, ou ne concerner que les meublés non classés. Renseignez vous auprès de votre commune ou de votre SIE pour savoir ce qu'il en est chez vous.
Pour en savoir plus sur la CFE, lisez cet article.
Exonération des impôts locaux en zone de revitalisation rurale (ZRR)
Le classement permet parfois de bénéficier d'avantages fiscaux (exonération de la taxe d'habitation et de la taxe foncière en ZRR, abattement forfaitaire sur les revenus de location).Promouvoir votre hébergement
Si vous êtes classés, vous pouvez adhérer à l'office du tourisme local qui peut alors promouvoir votre hébergement.
Le classement est aussi un gage de qualité que les clients peuvent rechercher. Il n'est pas mis en valeur et peu recherché sur les plateformes de location internet comme airbnb, mais sur les canaux de réservation plus traditionnels, et pour de la réservation en direct, il peut rassurer votre potentiel locataire sur la qualité et la fiabilité de votre hébergement.
Comment se faire classer? Combien ca coute?
Comment se faire classer?
Le classement est délivré par un organisme accrédité ou agréé à la suite d’une visite de contrôle. La démarche de classement pour les meublés de tourisme ne passe par l'intermédiaire d'Atout France.
Pour trouver un organisme près de chez vous, prenez contact avec votre office du tourisme (même si vous n'êtes pas adhérent), votre mairie, ou une agence de développement du territoire locale.
Vous pouvez aussi taper "classement meublé" + votre département dans un moteur de recherche pour trouver des résultats, vérifiez simplement bien que l'organisme que vous avez trouvé est accrédité ou agréé pour cela, si nécessaire questionnez votre office du tourisme à ce sujet.
Vous trouverez la grille d'évaluation ("Le référentiel de classement toutes catégories") ainsi que sa notice (indispensable - "le guide de contrôle") sur le site d'atout France : https://www.classement.atout-france.fr/le-classement-des-meubles-de-tourisme
Le classement va de 1 à 5 étoiles et est valable 5 ans. Les critères, en 2023, portent sur 133 critères (obligatoires et optionnels), divisés en trois chapitres : équipements et aménagements / services aux clients / accessibilité et développement durable.
Certains critères sont "obligatoires", d’autres sont "à la carte", et quelques uns sont "obligatoires non compensables". Pour obtenir le classement dans la catégorie demandée, le meublé doit obtenir un nombre de points "obligatoires" et un nombre de points "à la carte" définis pour cette catégorie. Les critères "non compensables" doivent forcément être satisfaits, mais si vous manquez un "obligatoire" ce n'est pas grave, vous pouvez le compenser avec un critère optionnel.
Pas de panique si votre vaisselle est dépareillée, vous pouvez la compenser en ayant un four micro-ondes par exemple !
Combien ca coute ?
Le prix est libre donc il peut varier entre les organismes. Exemples: dans les hautes alpes, c'est 130€ pour un meublé en 2023, alors qu'en gironde ca commence à 260€ pour un studio.
A noter que si vous décidez de faire classer votre meublé, vous pouvez largement amortir l'investissement avec l'économie réalisée sur la taxe de séjour pendant les 5 ans que dure le classement.
Puis-je demander une seule étoile même si mon hébergement pourrait en avoir 3?
Oui! Si vous souhaitez faire classer votre logement pour bénéficier des avantages fiscaux, mais ne pas avoir trop d'étoiles pour minimiser la taxe de séjour, c'est possible.Mettre à jour votre annonce sur Airbnb
Et une fois le logement classé, il faut mettre à jour votre annonce sur airbnb pour adapter le montant de la taxe de séjour.Sources non détaillées dans l'article:
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