Location meublée : quelles sont les taxes et impots à prévoir?

Quand vous faites de la location meublée, la totalité des loyers percus ne vient pas dans votre poche. Une partie sera utilisée pour faire fonctionner le logement, et une partie (non négligeable) partira en impots et taxes. Cet article concerne les loueurs en meublés courte durée mais aussi les longue durée et bail mobilité.

Il est important d'avoir connaissance de ces charges, notamment dans le cas d'un projet d'investissement, et également car certaines d'entre elles peuvent être déduites de votre revenu si vous optez pour le régime réel simplifié. Les connaitre vous permet donc de choisir un régime d'imposition, et de réfléchir à votre rentabilité. 

L'impot sur le revenu 

Vous ne serez pas imposé sur le revenu global généré par la location (= recettes), mais sur vos bénéfices: 

Recettes = Revenu brut = Somme des rentrées d'argent, donc somme des loyers
Bénéfice = Revenu net = montant obtenu après déduction de l'abattement fiscal (dans le cas du régime microBIC) ou des charges (dans le cas du régime réel). C'est le montant utilisé pour calculer vos impôts, et vos charges sociales.

Une fois vos bénéfices calculés, vous serez imposé dessus avec votre taux d'imposition personnel (les taux sont actuellement de 0, 11, 30, 41 ou 45%). 
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1419

Estimez vos impôts avec cet outil (excel à télécharger).

Exemples : 

• Paul a perçu 20000€ de loyers meublés en 2022. Il est au régime microBIC et son meublé n'est pas classé, l'abattement qui s'applique sur ses recettes est donc de 50%, son bénéfice retenu est de 10000€.  Il est imposé à 30%, et paiera donc 3000€ d'impôts sur ses revenus LMNP. 

• Laure a perçu 20000€ de loyers meublés en 2022. Elle est au régime microBIC et son meublé est  classé, l'abattement qui s'applique sur ses recettes est donc de 71%, son bénéfice retenu est de 5800€.  Elle est imposée à 30%, et paiera donc 1740€ d'impôts sur ses revenus LMNP. 

• David a perçu 20000€ de loyers meublés en 2022. Il est au régime réel (le classement n'importe donc pas) et grâce à ses charges déductibles, il est en déficit, son bénéfice est donc de 0€.  Il est imposé à 30%, mais paiera 0€ d'impôts sur ses revenus LMNP. 

Les charges sociales 

Les revenus de la location meublée sont soumis à des charges sociales. En dessous de 23000€ de recettes vous paierez des prélèvements sociaux, et au dessus, si vous faites de la courte durée, ce sera des cotisations sociales. 

Prélèvements sociaux : 

Les prélèvements sociaux s'élèvent à 17,2% de vos revenus locatifs imposables (1). Si vous faites de la location meublée longue durée ou bail mobilité, vous serez soumis aux prélevements sociaux même après 23000€ de recettes. Si vous faites de la location courte durée, vous êtes soumis aux prélevements tant que vos recettes ne dépassent pas 23000€, ensuite ce sera des cotisations sociales à la place.

Exemples : 

• Paul : bénéfice retenu de 10000€ => Prélèvements sociaux de 1720€

• Laure : bénéfice retenu de 5800€ => Prélèvements sociaux de 997€

• David : bénéfice retenu est de 0€ => Prélèvements sociaux de 0€

Cotisations sociales : 

✅ Déductible des revenus hors CSG/CRDS

Si vos recettes dépassent 23000€, et que vous faites de la location meublée courte durée, alors vous ne paierez plus de prélèvements sociaux, mais des cotisations sociales à la place. Et ce, même si vous êtes LMNP. Cela ne concerne pas les loueurs qui font de la location longue durée ou un bail mobilité. (Article L611-1 - Code de la sécurité sociale)

Si vous avez un mandat de gestion à l'année auprès d'une agence ou une conciergerie et que ce n'est pas vous qui louez le bien, vous êtes aussi dispensés de vous affilier, vous restez soumis aux prélèvements sociaux. (réponse ministérielle PELLOIS- AN n°3619 10/07/2018)

Le montant des cotisations varie selon vos recettes et votre situation. Pour en savoir plus, lisez l'article dédié à l'affiliation et aux cotisations sociales. Vous y trouverez un outil pour vous aider à calculer le montant des cotisations selon votre situation. 

La CFE et la CVAE

✅ Déductibles des revenus

La CFE 

Une activité de location meublée ne relève pas de la simple gestion de son patrimoine privé. La location meublée (courte ou longue durée) est une activité professionnelle, même si vous êtes reconnu loueur en meublé non professionnel (LMNP) au sens des revenus BIC.

Donc en règle générale, quand vous êtes LMNP, vous devez payer la CFE sauf si le bien loué est votre résidence principale, ou une résidence secondaire que vous utilisez occasionnellement car il s'agit alors, dans ces deux cas, de votre "habitation personnelle". Dans ce deuxième cas cependant, des règles locales peuvent vous faire payer la CFE tout de même. 

Mais sachez que quand vous payez la CFE, vous ne payez généralement plus la taxe d'habitation. (Contrairement aux résidences principales qui sont maintenant exonérées de taxe d'habitation, les résidences secondaires y sont toujours soumises).

Pour en savoir plus, lisez l'article dédié à la CFE et la TH. 

La CVAE

Les loueurs en meublé sont assujettis à la CVAE si ils sont soumis à la CFE, et si leur chiffre d'affaires excède 152 500 €. Les mêmes exonérations s'appliquent pour la CFE que pour la CVAE. (2)

Cette taxe est égale à 1,5 % de la valeur ajoutée de l'année concernée.
Dans les faits, la plupart des loueurs n'y sont pas soumis. Malgré un seuil fixé a 152 500€, les loueurs ne payent effectivement la CVAE que lorsque leurs revenus se situent autour de 500 000 €. (3)

La taxe d'habitation 

✅ Déductible des revenus

En général, vous payez soit la TH, soit la CFE. Vous ne paierez les deux que si votre commune a voté une délibération en ce sens. Renseignez vous auprès de votre mairie ou de votre SIE. 

La taxe d'habitation a été supprimée pour les résidences principales en 2023. Donc pas de TH si vous louez votre résidence principale.

Si ce n'est pas votre résidence principale, alors cela dépendra de votre utilisation du bien. Si vous vous en réservez la jouissance occasionnellement, vous devrez payer la TH. Si le bien est 100% locatif, vous n'y serez pas soumis. 

Si vous n'avez pas de mandat de gestion, les impôts peuvent considérer que vous vous en réservez la jouissance et donc réclamer la TH. Vous pouvez donc avoir à payer les deux.

Pour en savoir plus, lisez cet article dédié à la CFE et la TH.

La taxe foncière

✅ Déductible des revenus

La taxe foncière est toujours due par le propriétaire, peu importe l'usage du bien n'oubliez pas de la compter dans vos estimations.  

Les autres frais à prévoir / charges courantes

✅ Toutes les dépenses que vous payez dans le cadre de l'exploitation de votre location meublée sont déductibles, sous forme de charges ou d'amortissement. 

Retrouvez le détail des charges déductible et un outil pour vous aider à les calculer dans cet article. 

Voici un autre article externe pour en savoir plus sur les charges déductibles:  https://www.jedeclaremonmeuble.com/declaration-lmnp-toutes-les-charges-et-les-amortissements-deductibles-au-regime-reel/

La TVA 

En général, exonération. Mais si le loueur y est assujetti, alors il peut la récupérer en faisant déclaration de TVA. 

Les locations meublées sont exonérées de TVA, sauf pour certains hôtels et résidences de tourisme, et si le loueur propose, en plus de l'hébergement "au moins trois des prestations suivantes: le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison, et la réception de la clientèle". (2) 

Pour plus de précisions, reportez-vous au 4° de l'article 261 D du code général des impôts (CGI).

Lorsque ces services sont fournis ou proposés de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, l’activité relève du régime fiscal de la location meublée. Tel est le cas par exemple si le nettoyage des locaux est effectué uniquement à l’occasion du changement de locataire, si la réception se limite à la simple remise des clés ou si la fourniture de linge n’est pas régulière. (5)

Donc en règle générale, les loueurs en meublés sont exonérés de TVA sur leurs prestations. 

⚠️ Cela ne signifie pas que vous ne paierez pas de TVA lors de vos achats. 

Cela veut dire que vous n'en facturez pas sur vos prestations, mais la conséquence est que vous ne récupérez pas la TVA de vos dépenses et charges de locations à savoir, celle sur vos achats, des travaux ou des frais liés à la gestion des locations, par exemple, ni celle liée à l'achat du logement. En effet, la déduction de TVA n’est pas possible lorsqu’il y a eu exonération de TVA (4). 

C'est pourquoi, par exemple, ne vous étonnez pas des frais airbnb qui sont de 3%+TVA, ou 15%+TVA. Cette TVA là concerne la prestation fournie par airbnb (ses frais de services) et donc vous devez la payer. 

Consultez cet article très complet pour en savoir plus : https://www.jedeclaremonmeuble.com/location-meublee-et-tva/

Sources non détaillées dans l'article:

• (1) : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2329
• (2) : https://www.impots.gouv.fr/particulier/cfe-cvae-et-tva
• (3) : https://www.jedeclaremonmeuble.com/lmnp-lmp-la-contribution-economique-et-territoriale-cet-quest-ce-que-cest/
• (4) : https://www.eurofiscalis.com/lexiques/exoneration-de-tva/#:~:text=L'exon%C3%A9ration%20de%20TVA%20d%C3%A9crit,un%20service%20%C3%A0%20titre%20payant
• (5) : Paragraphe 20 - BIC - Champ d'application et territorialité - Location meublée - Champ d'application et détermination du caractère professionnel de l'activité