Louer plusieurs biens : faut-il plusieurs SIRET? (et tuto pour l'obtenir)

Cet article traite les obligations des loueurs disposant de plusieurs biens en location meublée. Il concerne les LMNP et les LMP, la LCD comme la LLD.

Peu importe votre statut et le type de bail/contrat que vous avez dessus, les revenus issus de la location meublée relèvent par nature des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). L'exercice de l'activité de location meublée (professionnelle ou non professionnelle) demande donc, dans tous les cas, une immatriculation à l'INSEE, avec délivrance d'un numéro SIREN et d'un/plusieurs SIRET. 

Il doit exister à l'INSEE autant de numéros SIRET que d'établissements, c'est à dire d'adresses distinctes (numéro, rue ou lieu-dit, commune) de biens donnés en location meublée (2).

Dans quels cas faut-il plusieurs SIRET? 

Quand vous déclarez votre activité de LMNP, le bien que vous inscrivez dans votre déclaration sera ce qu'on appelle un "établissement". Si vous avez plusieurs locations meublées, vous aurez un établissement principal (le premier, ou celui qui génère le plus de revenus), et des établissements secondaires. 

Si vous avez plusieurs biens en location meublée, dans tous les cas, il faut donc en informer l'administration, et dans la plupart des cas, cela implique d'avoir plusieurs numéros SIRET (1): 

• Si les biens sont exactement à la même adresse (même rue, même immeuble), alors vous pouvez les exploiter sous le même numéro SIRET, mais vous devez tout de même modifier votre établissement existant pour ajuster la taxe CFE. 
• Dans tous les autres cas, vous devez obtenir un nouveau SIRET pour chaque bien. Ils seront rattachés à votre premier établissement, mais auront leur propre identification.

La conséquence principale de cette démarche d'ajout de bien concerne la CFE, et le montant que vous allez payer. Si vous n'avez pas fait cet ajout de bien, alors vous n'avez pas payé la CFE pour vos établissements secondaires,(mais vous avez probablement payé la taxe d'habitation pour les résidences secondaires. Sachez que la CFE peut vous dispenser de TH, pour en savoir plus, c'est par ici). Le risque est de recevoir une régularisation de CFE lorsque l'administration se rendra comte que vous avez "oublié" de déclarer vos etablissements secondaires, et le montant cumulé des années manquées peut vite se monter à plusieurs milliers d'euros.

D'un point de vue fiscal, l'ensemble des revenus et charges liés à toutes les locations meublées sera déclaré sous un seul numéro SIRET, en général celui de l'établissement principal.

Le numéro SIRET

"Le Numéro SIRET (système d’identification du répertoire des établissements) est une série de 14 chiffres. Il correspond au numéro SIREN (Système d’Identification du Répertoire des Entreprises) délivré lors de la création de l'entreprise, suivi du numéro NIC (numéro interne de classement). Le numéro SIREN identifie l’existence légale d’une entreprise ou une association alors que le numéro SIRET identifie une adresse. Chaque entreprise dispose d’un seul SIREN, mais elle pourra être dotée de plusieurs SIRET si elle déclare plusieurs établissements" https://www.l-expert-comptable.com/fiches-pratiques/qu-est-ce-que-le-numero-siret.html

Les 9 premiers chiffres donnent le numéro de SIREN. Ces 9 chiffres sont attachés à la personne physique (c’est à dire, vous, le loueur). Puis, vous trouverez, systématiquement : 000. Enfin, les 2 derniers chiffres fournissent l’indication qui permet de reconnaître l’établissement.

Quand vous ajoutez un établissement, vous venez ajouter une adresse à l'entreprise. Vous garderez donc le même SIREN, mais les chiffres qui le suivent changeront. Si vous avez plusieurs biens loués en LMNP, le SIRET de ces établissements ne différera que par les 2 derniers chiffres.

Exemple : 

Imaginons, que vous ayez une activité de loueur en meublé avec le numéro de SIRET suivant : 424 525 969 00019. Ce premier bien sera, pour l’administration fiscale, votre établissement principal. Si vous mettez en location meublée un bien supplémentaire, son numéro de SIRET commencera obligatoirement par 424 525 969 000. Seuls les deux chiffres, après le “000”, différeront. (https://www.leboncomptable.com/guides/impots/numero-siret-seconde-location-meublee/)

J'ai des biens en location meublée et d'autres en location nue

Il est possible d'avoir des biens en location meublée et d'autres en location nue. Les revenus ne font pas partie de la même catégorie (location nue = revenus fonciers ; location meublée = BIC). Ils se retrouvent à des endroits différents sur votre déclaration fiscale et n'ont rien à voir les uns avec les autres.

Peu importe le nombre de biens que vous avez en location nue, à partir du moment ou vous en avez plusieurs en meublé, cet article vous concerne. 

J'ai plusieurs biens meublés dès le début de mon activité

Si vous avez plusieurs biens dès le début de votre activité, vous allez procéder comme si vous n'en aviez qu'un seul pour la première déclaration, et vous ferez les formalités ensuite comme si vous aviez acquis les biens à la suite. 

Choisissez un de vos biens qui sera votre "établissement principal" pour la première déclaration. Généralement, c'est celui qui génère le plus de revenus. Cela peut aussi être celui qui est le plus proche de votre domicile, ou celui que vous avez depuis plus longtemps... Cela n'a pas d'importance. 

Immatriculez votre activité avec cet unique bien pour commencer, comme si vous n'en aviez qu'un, et obtenez votre SIRET pour ce bien.

Ajouter des biens à son activité de LMNP

Les biens sont à la même adresse

Une fois votre bien principal déclaré, vous devez déposer une déclaration 1447 M-SD. Cela va permettre de modifier la surface de votre établissement pour ajuster le calcul de la CFE. (1)

En réalité, personne ne le fait. La CFE étant, en LMNP, très souvent du montant minimum forfaitaire, cette modification n'aura au final probablement aucun impact, sinon la satisfaction de faire les choses correctement. 

Pour savoir si vous devez payer la CFE, c'est ici. 

Les biens sont à des adresse différentes 

 Ajouter des biens situés à une autre adresse à votre activité demande de faire une formalité de "modification", avec ouverture d'un établissement secondaire. 

Jusqu'en 2022 cette formalité se faisait via le formulaire P2P4i. 

A présent, elle se fait via la guichet unique de l'INPI, le même site que pour la création de votre activité : https://procedures.inpi.fr

Le tuto détaillé pour ajouter un établissement 

Vous connecter via France connect + 

Pour modifier votre activité, vous aurez besoin de signer votre demande de modification, et pour cela il vous faudra soit avoir un certificat numérique (il est peu probable que ce soit votre cas), soit vous connecter sur https://procedures.inpi.fr via France Connect +. Je vous recommande donc de vous créer des identifiants France connect + avant de faire la démarche car la vérification d'identité peut prendre quelques heures/jours en ligne, et si vous voulez le faire "en chair et en os", il faudra passer en bureau de poste. 

Elle necessite de télécharger l'application "identité numérique" de La Poste. 

⚠️ France connect + n'est pas pareil que france connect "tout court". 

Ajouter un établissement

Si vous étiez identifié avec France connect + :

Si vous n'étiez pas identifié avec France connect + :

Si vous n'avez pas de compte France connect + retournez au début de cet article pour le tuto de sa création.

Si j'ai plusieurs SIRET, dois-je faire plusieurs déclarations fiscales? 

Quel que soit le nombre de biens loués en meublé, vous ne déposerez qu’une seule déclaration fiscale. Si vous êtes au micro-BIC, les revenus totaux seront comptabilisés sur votre déclaration d'imposition. 
Si vous êtes au réel, votre déclaration sera déposée sous le numéro de SIRET de votre établissement principal, et les autres établissements figureront aussi sur cette même déclaration. Le résultat sera donc calculé en faisant le cumul de tous les bénéfices et déficits réalisés par toutes les locations. Si certains biens génèrent un déficit, ce déficit viendra donc s’imputer sur les bénéfices réalisés par les autres biens. 

Tous vos biens meublés seront sous le même régime fiscal, il n'est pas possible d'avoir un bien au réel et un bien en micro, car c'est la même activité peu importe le nombre de biens. 

Par contre, si vous êtes au microBIC et que vous avez un bien classé et un non classé, sachez que l'abattement fiscal sera de 71% uniquement pour le bien classé, l'autre sera à 50%.

Je vais payer une seule ou plusieurs CFE ? 

La CFE est établie pour chaque commune où vous disposez de biens. Si vous avez plusieurs biens dans une même ville, vous n’aurez qu’une seule CFE à payer. En revanche, le montant de cette dernière pourra être plus important (puisque vous aurez plus de surface), bien que la plupart des LMNP soient soumis au minimum forfaitaire, donc pour ceux-là, pas de changements. 

Si vos biens sont dans des villes différentes, vous aurez plusieurs CFE à payer. 

Sources : 

• https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/R54627
• https://www.entreprises.gouv.fr/fr/demarches/formulaires-et-teleprocedures
• https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/R14697
• https://www.leboncomptable.com/guides/impots/numero-siret-seconde-location-meublee/
• (1) : https://lmp.comptable-en-ligne.fr/r/doit-on-ouvrir-un-etablissement-pour-chaque-adresse-de-son-lmnp-lmp
• (2) : https://www.economie.gouv.fr/entreprises/numeros-identification-entreprise#