Le plafond des 23000€ : choisir un régime d'affiliation : outil de calcul pour vous aider à décider

Quand on fait de la LMNP, on entend partout parler du fameux "plafond des 23000€". Mais il existe en réalité deux plafonds de 23000€ distincts, l'un concernant le statut de LMNP, et l'autre le paiement de cotisations sociales.

Voici quelques explications, et un fichier excel à télécharger gratuitement pour estimer vos cotisations (détails en fin d'article)

23000€ de recettes? de revenus? de bénéfices?

Dans les deux cas, le plafond des 23000€ concerne les recettes, c'est à dire tout l'argent que vous avez encaissé (la somme des loyers perçus, sans déduire les charges). Cela correspond aussi à vos revenus brut. (4)

Ces revenus incluent aussi les éventuelles indemnités d'assurance loyer impayés perçues en cas de défaillance du locataire. En cas de début ou de cessation de location en cours d’année, le montant des recettes doit être ajusté prorata temporis, distinctement par immeuble loué. (12)

Définissons quelques termes avant d'aller plus loin :

Recettes: Somme des rentrées d'argent

Chiffre d'affaire : somme des factures émises (En LMNP, c'est la plupart du temps de même montant)

Revenu brut : recettes

Revenu net : montant obtenu après déduction de l'abattement fiscal (dans le cas du régime microBIC) ou des charges (dans le cas du régime réel). C'est le montant utilisé pour calculer vos impôts, et vos charges sociales.

Bénéfices : revenu net

Habituellement on différencie les recettes et le chiffre d'affaires, car les recettes incluent la TVA et le chiffre d'affaires comprend aussi les factures non encaissées. Mais les LMNP sont exonérés de TVA, et les locataires payent au moment de la prestation. Donc on donc on peut raisonnablement estimer que votre chiffre d'affaires est généralement égal à vos recettes. (1)

23000€ : le plafond max pour être LMNP?

Le premier plafond de 23 000€ concerne le statut de LMNP (Loueur en meublé non professionnel) et celui de LMP (loueur en meublé professionnel)

Vous êtes considéré comme loueur non professionnel (LMNP) si au moins l'une des 2 conditions suivantes est remplie (2° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts) :

Les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 €
Les recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal.

Plus de précisions concernant ces autres revenus pris en compte : Il s'agit des traitements et salaires au sens de l'article 79 (= traitements, indemnités, émoluments, salaires, pensions et rentes viagères, prestations de retraite servies sous forme de capital) ; autres BIC, bénéfices agricoles, BNC, et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62.

Il convient de retenir le revenu net de chacune de ces catégories d’imposition, c’est-à-dire après déduction des charges ou abattements. Les revenus exonérés d’impôt ne sont pas retenus.(5)

Il y a 8 grandes catégories de revenus. Ceux pris en compte dans les "autres revenus du foyer" sont tickés (6) :

✅les traitements, salaires, pensions et rentes viagères ;
✅les rémunérations des dirigeants de société ;
✅les bénéfices industriels et commerciaux ( BIC) ;
✅les bénéfices non commerciaux (BNC) ;
✅les bénéfices agricoles (BA) ;
❌les revenus fonciers ;
❌les revenus mobiliers ;
❌les plus-values immobilières, sur valeurs mobilières, sur biens meubles et professionnelles.

Si vous avez des revenus fonciers car vous faites aussi de la location nue, ces revenus ne sont donc pas à prendre en compte.

Dépasser le plafond de 23000€ ne fait donc pas nécessairement de vous un LMP

Exemples :

Vous percevez 40 000€ de loyers meublés annuels. Vous avez a coté un emploi salarié, et votre salaire annuel est de 30 000€. Votre conjoint est auto-entrepreneur et ses revenus annuels (des BIC, aussi) sont de 15 000€. Vos revenus cumulés hors location meublée sont de 45 000€, donc supérieurs à vos revenus de la location meublée. Vous dépassez le plafond des 23 000€ mais vous restez LMNP.
Vous êtes célibataire et avez une activité (salariée ou non salariée) qui vous rapporte 22 000€ annuels. Vos recettes de la location meublée sont de 23 000€, donc supérieures à vos autres revenus. Vous devenez LMP.
Vous êtes retraité et vous percevez 12 000€ de retraite annuelle. Vous avez également des appartements en location nue qui vous rapportent 24 000€ de revenus fonciers annuels. Vos recettes de la location meublée sont de 24 000€. Pour calculer votre autres revenus, vous ne comptez que la retraite, les revenus fonciers étant exclus du calcul. Vos revenus meublés sont donc supérieurs à vos autres revenus. Vous devenez LMP.

Le caractère professionnel ou non professionnel est apprécié au niveau du foyer fiscal et appliqué à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

Depuis 2019, il n'est plus obligatoire de s'inscrire au RCS si on est LMP.

Le "plafond" réel de passage de LMNP à LMP est donc en réalité la somme de vos autres revenus d'activité.

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34102

👯Si vous êtes en indivision et que vous êtes de deux foyers fiscaux différents, alors le plafond de 23 000€ qu'il soit pour les cotisations ou pour le statut de LMP, s'apprécie pour chaque indivisaire et non pas pour l'activité globale. Par exemple, vous avez eu 40 000€ de loyers sur un bien meublé en indivision avec un ami. Vous avez chacun 50% des parts, donc recevez 50% des revenus, soit 20 000€, vous êtes en dessous du seuil des 23 000. Par contre si vous détenez ce bien avec votre conjoint par exemple et que vous êtes donc dans le même foyer fiscal, vous recevrez chacun 20 000 mais votre foyer, lui, recevra 40 000€, donc vous dépassez le seuil. (7)

23000€ : le plafond des cotisations sociales

Les revenus issus de la location meublée sont soumis a des charges sociales (prélèvements ou cotisations, selon vos recettes et votre activité). Les charges sociales sont annexes à vos impôts sur les revenus de vos locations. Elles viennent s'ajouter à vos impôts, elles ne sont pas inclues dans votre taux d'imposition, vous payez les deux (charges sociales + impôts).

✦ En dessous de 23000€ : des prélèvements sociaux

En longue durée ou bail mobilité, vous êtes soumis aux prélèvements sociaux tant que vous restez LMNP (Non Professionnel, voir paragraphe précédent pour les règles)
En courte durée, si vos recettes sont inférieures à 23000€, vous êtes soumis aux prélèvements sociaux.

Ils sont de 17,2% de vos revenus locatifs imposables (3):

Si vous déclarez au micro-BIC, les revenus locatifs imposable sont les revenus retenus par les impôts après l'abattement de 50 ou 71% (selon si vous êtes classé).
Si vous déclarez au réel, les revenus locatifs imposables sont le bénéfice retenu après déduction de vos charges. Si vous êtes en déficit ou que votre résultat fiscal est de 0, vous ne paierez pas prélèvements sociaux (17.2% x 0€ = 0€)

Les prélèvements sociaux sont destinés aux contributions de solidarité (CSG, CRDS, contribution additionnelle au prélèvement social, etc.) et ne doivent pas être confondus avec les cotisations sociales qui elles, sont versées pour des prestations individuelles (maladie, maternité, retraite, etc.)

Vous trouverez plus d'info ici :

Ces prélèvements sont en plus de votre impôt sur les revenus de vos locations meublées. Ils sont prélevés en même temps que vos impôts, vous n'avez rien à faire.

✦ A partir de 23000€ : des cotisations sociales

Depuis 2017, plus particulièrement depuis la loi de Finances 2020 et la loi de Financement de la Sécurité Sociale pour 2021 (8), si vos recettes dépassent 23000€, et que vous faites de la location meublée courte durée, alors vous ne paierez plus de prélèvements sociaux, mais des cotisations sociales à la place, et vous devrez vous affilier à un régime social, même si vous restez LMNP.

Si vous faites de la location meublée longue durée, vous ne paierez des cotisations sociales que si vous passez LMP. https://www.urssaf.fr/accueil/services/economie-collaborative.html

En résumé : Vos recettes annuelles brutes dépassent 23000€ et

Vous faites de la LCD = Vous devez payer des cotisations sociales
Vous faites de la LLD = Vous ne payez des cotisations sociales que si vous passez LMP

La somme de 23000€ s'apprécie là aussi à l'échelle du foyer fiscal (4).

Si vous avez un mandat de gestion à l'année auprès d'une agence ou une conciergerie et que ce n'est pas vous qui louez le bien, vous êtes aussi dispensés de vous affilier. (réponse ministérielle PELLOIS- AN n°3619 10/07/2018). Attention ce dernier point semble cependant sujet à discussion.

Notez que les plateformes numériques (Airbnb, Booking…) ne sont pas considérées comme des agences professionnelle.

Même si les revenus sont considérés comme professionnels au dessus de 23000€, l'activité reste non professionnelle: "Les critères retenus par le droit fiscal pour caractériser l’exercice à titre professionnel d’un activité de location en meublé peuvent différer de ceux retenus par le droit social" (9). Fiscalement c'est donc des revenus professionnels, mais juridiquement, l'activité est non professionnelle.

Attention :
L’assujettissement aux cotisations de Sécurité sociale est définitif, même si le seuil d’affiliation n’est plus atteint les années suivantes. https://www.urssaf.fr/portail/home/espaces-dedies/activites-relevant-de-leconomie/qui-est-concerne.html

Quels sont vos choix d'affiliation?

Selon vos recettes, vous avez plusieurs choix d'affiliation. Chacun a ses avantages et ses inconvénients, et ses montants de cotisations sociales. Par défaut, les loueurs en meublés sont affiliés à la sécurité sociale des indépendants (SSI; ex RSI). Mais vous pouvez choisir de cotiser plutôt au régime général, sauf si vous êtes LMP.

Le régime général est réputé être un peu plus cher mais offrir une meilleure protection et une meilleure retraite. Faites vos recherches pour savoir lequel vous préférez. Si vous avez une activité salariée à coté de vos locations, qui vous offre déjà une protection, votre but sera peut-être de payer le moins de cotisations possibles sur vos locations. Mais si la location est votre activité principale, alors vous pouvez souhaiter bénéficier d'une meilleure protection avec le régime général, ou encore vous pouvez décider de rester travailleur indépendant et prendre une complémentaire annexe avec l'économie réalisée sur les cotisations sociales.

Vos recettes annuelles sont comprises entre 23 000 € et 77 700 € : vous avez le choix parmi 2 statuts sociaux : micro-entrepreneur ou travailleur indépendant.
Vos recettes annuelles en 2024 sont supérieures à 77 700 € : 1 seul statut possible, vous devez opter pour le statut de travailleur indépendant.

Concernant vos choix, vous trouverez les infos officielles sur le site de l'ursaff pour y voir plus clair et en particulier leur plaquette explicative :

Il est important de garder en tête que les cotisations sociales ne se substituent pas aux impôts, mais viennent à coté. Le choix de votre régime social ne doit donc pas se faire au détriment de votre régime d'imposition.

Cela a de l'importance car si vous choisissez le régime auto-entrepreneur par exemple, vous êtes forcément au régime micro-fiscal, donc micro BIC.

Ne pas confondre non plus les abattements des impôts vs les abattements des cotisations. Les abattements de 87% et 60% mentionnés dans ce document concernent les cotisations sociales. Votre abattement fiscal au micro-BIC, lui, sera toujours de 71% ou 50% selon votre classement (ces abattements vont changer sous peu avec la loi anti airbnb).

Est-ce une catastrophe de dépasser 23000€?

Tout dépends de votre situation !

Les cotisations payées dépendent de vos recettes et de votre choix d'affiliation. Si vous ne dépassez que faiblement le seuil des 23 000€, il est important de vérifier que les cotisations que vous allez payer ne dépassent pas votre augmentation de gains, de manière à limiter volontairement votre chiffre d'affaire le cas échéant. Si vous dépassez largement les 23000€ en revanche, la question ne se pose pas.

Le régime des travailleurs indépendants

Au régime des travailleurs indépendant, les cotisations se basent sur le résultat fiscal, donc après abattement ou déduction des charges. Avec un résultat fiscal de 0, le minimum forfaitaire de cotisation est de 1145€.

Un faible dépassement du seuil sera donc désavantageux puisque les recettes supplémentaires ne suffiront pas à couvrir cette charge. Le loueur devra donc réaliser un chiffre d’affaires significatif lui permettant de dégager le bénéfice nécessaire pour couvrir au minimum ces cotisations sociales.

Exemple :

En 2021 Paul perçoit 22999 € de revenus bruts LMNP en LCD. Il est au réel et son résultat fiscal est à 0. Il paye donc 0€ de prélèvements sociaux.

En 2022 Il passe à 23 000 € de revenus bruts LMNP en LCD. Son résultat fiscal est toujours à 0. Il est au régime des indépendants, ses cotisations sont donc le minimum forfaitaire puisque son résultat fiscal est nul. Il paye donc à présent 1 145€ de cotisations sociales, alors qu'il n'a gagné qu'un 1€ de plus.

Le régime général

C'est le régime des salariés.

Les cotisations de ce régime, d’environ 47.5%, seront calculées sur le montant des recettes diminuées d’un abattement de 60% pour un meublé ordinaire et de 87% pour un meublé de tourisme classé.

(❗A ne pas confondre avec l'abattement fiscal qui détermine votre impôt sur le revenu)

Le montant des cotisations est d’environ 19% des recettes pour un meublé non classé et 6% des recettes pour un meublé classé.

Au régime général, les cotisations s’appuient sur le chiffre d’affaires du loueur (= recettes) et non sur son résultat fiscal (après abattement fiscal / déduction des charges, comme c'est le cas au régime es indépendants). Ce choix est donc déconseillé pour les loueurs ayant un résultat fiscal à 0 ou très faible (le plus souvent, les loueurs au réel), en revanche il peut être intéressant pour les loueurs au micro-BIC ayant un meublé classé.

Exemple :

En 2021 Paul perçoit 22999 € de revenus bruts LMNP en LCD. Il est au micro-BIC à 50% d'abattement et son résultat fiscal est donc de 11 499,5€, Il paye alors 1 978€ de prélèvements sociaux (17,2%) en plus de ses impôts.

En 2022 Il passe à 23 000 € de revenus bruts LMNP en LCD. Il ne paye donc plus de prélèvement sociaux mais va devoir payer des cotisations sociales. Il opte pour le régime général, son meublé est classé et bénéficie de l'abattement de 87%. Il paye donc environ 1 380 € (6% x 23 000) € de cotisations sociales en plus de ses impôts.

Pour Paul, d'un point de vue des cotisations sociales, dépasser 23 000€ et donc payer des cotisations sociales au lieu des prélèvements sociaux lui ferait donc économiser de l'argent. Cet exemple est vrai avec un abattement fiscal de 50% au régime micro-BIC, mais les règles évoluant rapidement ces temps ci, je vous conseille de faire vos propres simulations, car si la règle des 71% d'abattement fiscal s'appliquait, les conclusions de cet exemple changeraient (mais on ne sait pas encore quels seront les abattements fiscaux applicables à la LMNP pour les années à venir)

☝Vous pouvez tout à fait être au régime d'imposition micro BIC et donc bénéficier d'un abattement fiscal sur vos revenus mais opter pour le régime des travailleurs indépendants, ou être au régime d'imposition réel mais avoir choisi le régime général de la sécurité sociale et donc profiter d'un abattement sur le calcul de vos cotisations sociales. Les deux choix et les deux calculs d'abattement sont tout à fait indépendants bien que devant être réfléchis ensemble pour une meilleure stratégie financière.

Quid de la retraite?

Quand vous payez des cotisations sociales, vous bénéficiez d'une couverture maladie quelles que soient vos cotisations, et vous cotisez pour votre retraite à hauteur de vos revenus dégagés par l'activité de location meublée. Quand le résultat fiscal de l'activité est nul ou déficitaire (ce qui est courant), les cotisations minimum sont dues et permettent de valider 3 trimestres de retraite. Même si vous cotisez ailleurs, par exemple au régime général en tant que salarié, ou à l'étranger, vous ne pourrez pas valider plus de 4 trimestres par an. C'est aussi valable pour les non résidents. Si le nombre de trimestres est cumulable dans la limite de 4 par an, en revanche, les droits à pension de retraite sont eux cumulables sans limitation. (11)

Un outil pour vous aider à choisir

Pour vous aider à vous y retrouver et à faire un choix, j'ai fais un tableur excel a télécharger dans lequel vous aurez une estimation des impôts et cotisations sociales a payer selon votre situation, et la comparaison entre les différentes options.

Ce tableau vous aidera aussi à choisir entre le régime fiscal réel et micro-BIC, même si vous gagnez moins de 23000€ de recettes.

Il vous faut le télécharger et l'ouvrir avec excel, cela ne fonctionnera pas sur google sheet.

https://bit.ly/affiliationLMNP

Sources :

5 commentaires:

Anonyme29 janvier, 2023 03:56
Merci pour ce site, vraiment très bien fait !. Si je suis retraité (disons retraite nulle), 25k de revenus fonciers (location nue au réel) et 25k de location meublée en micro-BIC, savez-vous si je deviens LMP ? (autrement dit la question revient à mon sens à : est-ce que les revenus fonciers sont considérés comme des revenus d'activité ou non ?)
Merci !
Nicolas.
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Anonyme12 juillet, 2024 07:36
Bonjour,
Merci pour ce site il est très complet.
J ai une question concernant le régime d’affiliation lorsque l’on dépasse les 23K€ en LMNP.
J’ai déjà un numéro de siret et je souhaite m’affilier au régime des travailleur indépendants. Quelle démarche dois je effectuer sur INPI ?
L’Urssaf m’indique que sans démarche de ma part, je serais automatiquement inscrit au régime des auto entrepreneurs.
Des trois choix possibles, je préfère celui des travailleurs indépendants, mais somment faire pour déclarer cela quand on a déjà un numéro de siret ?

Merci
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