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Le plafond des 23000€ : choisir un régime d'affiliation : outil de calcul pour vous aider à décider

janvier 26, 2023 , , ,
Quand on fait de la LMNP, on entend partout parler du fameux "plafond des 23000€". Mais il existe en réalité deux plafonds de 23000€ distincts, l'un concernant le statut de LMNP, et l'autre le paiement de cotisations sociales. 

Voici quelques explications, et un fichier excel à télécharger gratuitement pour estimer vos cotisations (détails en fin d'article) 




23000€ de recettes? de revenus? de bénéfices? 

Dans les deux cas, le plafond des 23000€ concerne les recettes, c'est à dire tout l'argent que vous avez encaissé (la somme des loyers perçus, sans déduire les charges). Cela correspond aussi à vos revenus brut. (4)

Définissons quelques termes avant d'aller plus loin :

Recettes: Somme des rentrées d'argent 
Chiffre d'affaire : somme des factures émises
Revenu brut : recettes
Revenu net : montant obtenu après déduction de l'abattement fiscal (dans le cas du régime microBIC) ou des charges (dans le cas du régime réel). C'est le montant utilisé pour calculer vos impôts, et vos charges sociales.
Bénéfices : revenu net

Habituellement on différencie les recettes et le chiffre d'affaires, car les recettes incluent la TVA et le chiffre d'affaires comprend aussi les factures non encaissées. Mais les LMNP sont exonérés de TVA, et les locataires payent au moment de la prestation. Donc on donc on peut raisonnablement estimer que votre chiffre d'affaires est généralement égal à vos recettes. (1)



23000€ : le plafond max pour être LMNP? 

Le premier plafond de 23 000€ concerne le statut de LMNP (Loueur en meublé non professionnel) et celui de LMP (loueur en meublé professionnel)

Vous êtes considéré comme loueur non professionnel (LMNP) si au moins l'une des 2 conditions suivantes est remplie (2° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts) : 
  • Les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 €
  • Les recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal. 
Plus de précisions concernant ces autres revenus pris en compte : Il s'agit des traitements et salaires au sens de l'article 79 (= traitements, indemnités, émoluments, salaires, pensions et rentes viagères, prestations de retraite servies sous forme de capital) ; autres BIC, bénéfices agricoles, BNC, et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62.
Il convient de retenir le revenu net de chacune de ces catégories d’imposition, c’est-à-dire après déduction des charges ou abattements. Les revenus exonérés d’impôt ne sont pas retenus.(5) 

Il y a 8 grandes catégories de revenus. Ceux pris en compte dans les "autres revenus du foyer" sont tickés (6) : 
  • ✅les traitements, salaires, pensions et rentes viagères ;
  • ✅les rémunérations des dirigeants de société ;
  • ✅les bénéfices industriels et commerciaux ( BIC) ;
  • ✅les bénéfices non commerciaux (BNC) ;
  • ✅les bénéfices agricoles (BA) ;
  • ❌les revenus fonciers ;
  • ❌les revenus mobiliers ;
  • ❌les plus-values immobilières, sur valeurs mobilières, sur biens meubles et professionnelles.
Si vous avez des revenus fonciers car vous faites aussi de la location nue, ces revenus ne sont donc pas à prendre en compte. 


Dépasser le plafond de 23000€ ne fait donc pas nécessairement de vous un LMP


Exemples : 
  • Vous percevez 40 000€ de loyers meublés annuels. Vous avez a coté un emploi salarié, et votre salaire annuel est de 30 000€. Votre conjoint est auto-entrepreneur et ses revenus annuels (des BIC, aussi) sont de 15 000€. Vos revenus cumulés hors location meublée sont de 45 000€, donc supérieurs à vos revenus de la location meublée. Vous dépassez le plafond des 23 000€ mais vous restez LMNP. 
  • Vous êtes célibataire et avez une activité (salariée ou non salariée) qui vous rapporte 22 000€ annuels. Vos recettes de la location meublée sont de 23 000€, donc supérieures à vos autres revenus. Vous devenez LMP. 
  • Vous êtes retraité et vous percevez 12 000€ de retraite annuelle. Vous avez également des appartements en location nue qui vous rapportent 24 000€ de revenus fonciers annuels. Vos recettes de la location meublée sont de 24 000€. Pour calculer votre autres revenus, vous ne comptez que la retraite, les revenus fonciers étant exclus du calcul. Vos revenus meublés sont donc supérieurs à vos autres revenus. Vous devenez LMP. 
Le caractère professionnel ou non professionnel est apprécié au niveau du foyer fiscal et appliqué à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal. 
Depuis 2019, il n'est plus obligatoire de s'inscrire au RCS si on est LMP. 

Le "plafond" réel de passage de LMNP à LMP est donc en réalité la somme de vos autres revenus d'activité. 



👯Si vous êtes en indivision et que vous êtes de deux foyers fiscaux différents, alors le plafond de 23 000€ qu'il soit pour les cotisations ou pour le statut de LMP, s'apprécie pour chaque indivisaire et non pas pour l'activité globale. Par exemple, vous avez eu 40 000€ de loyers sur un bien meublé en indivision avec un ami. Vous avez chacun 50% des parts, donc recevez 50% des revenus, soit 20 000€, vous êtes en dessous du seuil des 23 000. Par contre si vous détenez ce bien avec votre conjoint par exemple et que vous êtes donc dans le même foyer fiscal, vous recevrez chacun 20 000 mais votre foyer, lui, recevra 40 000€, donc vous dépassez le seuil. (7)

23000€ : le plafond des cotisations sociales

Les revenus issus de la location meublée sont soumis a des charges sociales (prélèvements ou cotisations, selon vos recettes). Les charges sociales sont annexes à vos impôts sur les revenus de vos locations. Elles viennent s'ajouter à vos impôts, elles ne sont pas inclues dans votre taux d'imposition, vous payez les deux (charges sociales + impôts). 


✦  En dessous de 23000€ : des prélèvements sociaux

En longue durée ou bail mobilité, vous êtes soumis aux prélèvements sociaux peu importe vos recettes. En courte durée, si vos recettes sont inférieures à 23000€, vous devez payer des prélèvements sociaux. Ils sont de 17,2% de vos revenus locatifs imposables (3):
  • Si vous déclarez au micro-BIC, les revenus locatifs imposable sont les revenus retenus par les impôts après l'abattement de 50 ou 71% (selon si vous êtes classé).
  • Si vous déclarez au réel, les revenus locatifs imposables sont le bénéfice retenu après déduction de vos charges. Si vous êtes en déficit, vous ne paierez pas prélèvements sociaux (17.2%x0€=0€)

Vous trouverez plus d'info ici : 

Ces prélèvements sont prélevés en même temps que vos impôts, vous n'avez rien à faire. 


✦  A partir de 23000€ : des cotisations sociales

Depuis 2017, plus particulièrement depuis la loi de Finances 2020 et la loi de Financement de la Sécurité Sociale pour 2021 (8), si vos recettes dépassent 23000€, et que vous faites de la location meublée saisonnière (LCD), alors vous ne paierez plus de prélèvements sociaux, mais des cotisations sociales à la place, et vous devrez vous affilier à un régime. Et ce, même si vous êtes LMNP. Cela ne concerne pas les loueurs qui font de la location longue durée ou un bail mobilité (Article L611-1 - Code de la sécurité sociale, points 6 et 7). 
La somme de 23000€ s'apprécie là aussi à l'échelle du foyer fiscal (4).

Si vous avez un mandat de gestion à l'année auprès d'une agence ou une conciergerie et que ce n'est pas vous qui louez le bien, vous êtes aussi dispensés de vous affilier. (réponse ministérielle PELLOIS- AN n°3619 10/07/2018). Attention ce dernier point semble cependant sujet à discussion. 


❓Dois-je payer des charges sociales si le total de mes revenus locatifs meublés (LCD + LLD) dépassent 23000€ mais pas le total de mes revenus LCD?
Un LMNP doit comparer le total de son chiffre d'affaires de courte durée UNIQUEMENT, avec le seuil de 23K€, pour savoir si il doit, ou non s'affilier à l'URSSAF. (10)
Exemple : Vous percevez 20000€ de LCD et 20000€ de LLD en location meublée. Vos revenus issus de la LCD sont inférieurs à 23K€, par conséquent vous ne devez pas vous affilier.


Par défaut, les loueurs en meublés sont affiliés à la sécurité sociale des indépendants (SSI; ex RSI). 
Mais vous pouvez choisir de cotiser plutôt au régime général, sauf si vous êtes LMP. 


Voici une infographie du site de comptabilité JD2M pour comprendre en un coup d'œil (2) : 



A noter que si les revenus sont considérés comme professionnels au dessus de 23000€, l'activité reste non professionelle: "Les critères retenus par le droit fiscal pour caractériser l’exercice à titre professionnel d’un activité de location en meublé peuvent différer de ceux retenus par le droit social" (9). Fiscalement c'est donc des revenus professionnels, mais juridiquement, l'activité est non professionnelle.


Attention :
L’assujettissement aux cotisations de Sécurité sociale est définitif, même si le seuil d’affiliation n’est plus atteint les années suivantes. https://www.urssaf.fr/portail/home/espaces-dedies/activites-relevant-de-leconomie/qui-est-concerne.html



Quels sont vos choix d'affiliation? 

Selon vos recettes, vous avez plusieurs choix d'affiliation. Chacun a ses avantages et ses inconvénients, et ses montants de cotisations sociales. 

Le régime général est réputé être un peu plus cher mais offrir une meilleure protection et une meilleure retraite. Faites vos recherches pour savoir lequel vous préférez. Si vous avez une activité salariée à coté de vos locations, qui vous offre déjà une protection, votre but sera peut-être de payer le moins de cotisations possibles sur vos locations. Mais si c'est votre activité principale, alors vous pouvez souhaiter bénéficier d'une meilleure protection. 

Concernant vos choix, vous trouverez les infos officielles sur le site de l'ursaff pour y voir plus clair et en particulier leur plaquette explicative : 








Il est important de garder en tête que les cotisations sociales ne se substituent pas aux impôts, mais viennent à coté. Le choix de votre régime social ne doit donc pas se faire au détriment de votre régime d'imposition. 

Cela a de l'importance car si vous choisissez le régime auto-entrepreneur par exemple, vous êtes forcément au régime micro-fiscal, donc micro BIC. 

Ne pas confondre non plus les abattements des impôts vs les abattements des cotisations. Les abattements de 87% et 60% mentionnés dans ce document concernent les cotisations sociales. Votre abattement fiscal au micro-BIC, lui, sera toujours de 71% ou 50% selon votre classement. 



Quid de la retraite? 


Quand vous payez des cotisations sociales, vous bénéficiez d'une couverture maladie quelles que soient vos cotisations, et vous cotisez pour votre retraite à hauteur de vos revenus dégagés par l'activité de location meublée. Quand le résultat fiscal de l'activité est nul ou déficitaire (ce qui est courant), les cotisations minimum sont dues et permettent de valider 3 trimestres de retraite. Même si vous cotisez ailleurs, par exemple au régime général en tant que salarié, ou à l'étranger, vous ne pourrez pas valider plus de 4 trimestres par an. C'est aussi valable pour les non résidents. Si le nombre de trimestres est cumulable dans la limite de 4 par an, en revanche, les droits à pension de retraite sont eux cumulables sans limitation. (11)




Un outil pour vous aider à choisir 

Pour vous aider à vous y retrouver et à faire un choix, j'ai fais un tableur excel a télécharger dans lequel vous aurez une estimation des impôts et cotisations sociales a payer selon votre situation, et la comparaison entre les différentes options. 
Ce tableau vous aidera aussi à choisir entre le régime fiscal réel et micro-BIC, même si vous gagnez moins de 23000€ de recettes. 

Il vous faut le télécharger et l'ouvrir avec excel, cela ne fonctionnera pas sur google sheet. 




Sources : 


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4 commentaires:

  1. Anonyme29 janvier, 2023 03:56

    Merci pour ce site, vraiment très bien fait !. Si je suis retraité (disons retraite nulle), 25k de revenus fonciers (location nue au réel) et 25k de location meublée en micro-BIC, savez-vous si je deviens LMP ? (autrement dit la question revient à mon sens à : est-ce que les revenus fonciers sont considérés comme des revenus d'activité ou non ?)
    Merci !
    Nicolas.

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    Réponses
    1. LMNP tutos et conseils30 janvier, 2023 03:49

      Bonjour, Les catégories de revenus sont définies ici : https://www.insee.fr/fr/metadonnees/definition/c1308
      Les revenus fonciers ne comptent donc pas, par conséquent vous devenez LMP. Dans les faits, cela ne change pas grand chose mis à part pour la gestion du déficit (mais au micro vous n'en avez pas) et la plus value en cas de cession. D'ailleurs, être LMP peut être plus interéssant de ce point de vue là. Voici un article à ce sujet : https://www.jedeclaremonmeuble.com/lmp-lmnp-comment-choisir-entre-loueur-meuble-professionnel-ou-non-professionnel/

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    2. Anonyme01 février, 2023 03:02

      Merci beaucoup. Avec ce seul bien nous oscillons vers les 23k donc je ne suis pas sûr que ça soit intéressant compte tenu de la paperasse supplémentaire (autant louer quelques jours en moins). Les cotisations sociales seraient également à priori plus élevées (actuellement c'est en micro-bic classé) pour des avantages peut-être inexistant, la personne étant retraitée ? Surtout, il me semble qu'il n'est pas possible d'être radié si l'on repasse sous les 23k.

      Après il y a d'autres avantages (en particulier concernant l'IFI) et c'est vrai qu'il serait sans doute intéressant de passer des biens actuellement en location nue (très taxés) vers du meublé longue durée, on serait alors systématiquement au delà des 23k et donc au statut LMP. Mais la personne trouvant déjà la location nue chronophage, je ne suis pas sûr qu'elle souhaite faire cela..

      Merci encore !
      Nicolas

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    3. LMNP tutos et conseils06 février, 2023 03:24

      Effectivement une fois que vous vous affiliez vous ne pouvez pas revenir en arrière même si vous retombez sous les 23k.
      Le statut de LMP présente aussi des avantages en terme d'imposition sur la plus value quand vous cessez votre activité.
      Attention si vous passez en meublé longue durée, pas de classement possible donc l'abattement fiscal n'est que de 50% au microBIC, et pour les cotisations ca impacte aussi le calcul selon le régime choisi.

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