Airbnb - Comment choisir l'option de tarification des frais de service

Les frais de service sur Airbnb peuvent s'appliquer de deux manières : 

• Soit vous les partagez entre vous et les voyageurs => "Frais partagés"

• Soit vous les prenez en charge à 100% et le voyageur ne les voit pas apparaitre sur votre annonce => "Tarification simplifiée"

Page Airbnb expliquant les frais de services : https://www.airbnb.fr/help/article/1857/frais-de-service-airbnb

Vous pouvez choisir ici quelle option tarifaire vous souhaitez ici : https://www.airbnb.fr/account-settings/payments/service-fee

⚠️ Pour voir apparaître l'onglet "Frais de service" dans "Comptes > Paiements et versements, il faut activer les outils professionnels dans "Compte > Outil pour les professionnels de l'hébergement" (même si vous n'êtes pas un pro vous pouvez utilisez ces outils)

Astuce : Pour vérifier quelle option s'applique à votre compte, faites une simulation de réservation sur votre logement, si vous voyez apparaître des frais de services, c'est que avez le partage des frais.

Voici un résumé des deux options :

Partage des frais (Situation la plus courante) 

Vous partagez les frais avec les voyageurs, vos frais de service sont donc autour de 3% hors TVA (3,6% en comptant la TVA), et ceux pour les voyageurs autour de 14%. En réalité, ces 14% varient pas mal, et sont souvent au dessus.

En tout, Airbnb prends donc au moins 17% du paiement total du voyageur (hors taxe de séjour). En réalité, la plateforme prends souvent plus, et les frais de service voyageur ont tendance à augmenter au fil des années. 

Les frais de service ont un impact sur votre compétitivité, car, si vous ne voyez pas du tout apparaitre les frais de service du voyageur, lui doit bel et bien les payer pour venir chez vous. 

Ces frais augmentent donc votre tarif par nuit aux yeux du voyageur. 

Voici un graphique montrant l'évolution des frais de service airbnb de 2017 à 2021 sur mon annonce : 

• En bleu, la part hôte (3,6%, stable)
• En orange, la part voyageur (variable entre 12 et 14,5%), en constante augmentation. Fin 2022, sur les annonces que j'ai observée, on était plus proche des 17%
• En gris, le total pris par Airbnb (part hôte + part voyageur)

Tarification simplifiée 

Les frais de service sont à 100% à votre charge. Ils représentent entre 14 et 16% hors TVA du montant du séjour (généralement 15% mais les hôtes Airbnb Plus et ceux dont les conditions d'annulation sont très strictes peuvent en payer plus). 

Donc attention à bien augmenter votre tarif par nuit pour absorber la différence de frais de séjour si vous décidez d'opter pour cette option. Avec TVA, cette augmentation de tarif est d'environ 18% (15%+TVA = 18%).

Dans certaines situations vous serez obligé de choisir cette option : par exemple, sauf certaines exceptions à voir dans l'article mentionné précédemment, si vous utilisez un Channel manager (logiciel externe à airbnb qui permet de gérer une annonce publiée sur plusieurs sites en même temps), ou si vous êtes un hôtel ou une résidence de tourisme. La modification se fait automatiquement sur votre profil.

Impact sur l'imposition : 

Le partage de frais a l'avantage de baisser / ne pas augmenter le montant de vos revenus à déclarer de 15%. 

En effet, la part payée par les voyageur n'entre pas en compte dans les revenus bruts que vous devez déclarer aux impôts. Alors que si vous prenez en charge la totalité des frais de séjour, les revenus bruts à déclarer seront augmentés de la totalité de ces frais - soit 18% au lieu de 3.6%. 

Si vous déclarez au réel, ça ne change rien sur votre imposition car vous allez déduire ces frais quels qu'en soit leur montant. 

Mais si vous déclarez au micro-BIC, vous pouvez avoir envie d'éviter ce revenu imposable supplémentaire.

👉Exemples de calculs :

Partage des frais : Vous louez votre logement 100 €/nuit. Pour 10 nuits, vous gagnez donc un revenu brut de 1000€. Cette somme est en réalité répartie entre Airbnb (3,6% soit 36€) et vous (reste = 964€). Le voyageur, quant à lui, à payé environ 140€ de frais de séjour, ce qui lui fait un total de 1140€ pour le séjour.

• Si vous déclarez au réel, vous déclarez 1000€ de revenus et 36€ de charges. Vous êtes donc imposé sur 964€
• Si vous déclarez au micro-BIC, vous déclarez 1000€ de revenus. Vous êtes donc imposé sur 1000€ (sans compter l'abattement forfaitaire)

Tarification simplifiée : Vous louez votre logement 118 €/nuit (100€ +18%). Le voyageur a payé un total de 1180€. Pour 10 nuits, vous gagnez donc un revenu brut de 1180€. Cette somme est en réalité répartie entre Airbnb (15% + TVA soit environ 18% = 212,4€) et vous (reste = 967,6€). 

• Si vous déclarez au réel, vous déclarez 1180€ de revenus et 212,4€ de charges. Vous êtes donc imposé sur 967,6€
• Si vous déclarez au micro-BIC, vous déclarez 1180€ de revenus. Vous êtes donc imposé sur 1180€ (sans compter l'abattement forfaitaire)

Impact sur le plafond des 23000€ : 

Les frais de services entrent aussi en compte dans le calcul du plafond des 23000€, dans le cadre des cotisations sociales, et aussi du statut LMP/LMNP, que vous soyez au réel ou au microBIC. 

En effet, en tarification simplifiée, la totalité des frais de la plateforme entrent en compte dans votre revenu brut, et donc votre chiffre d'affaire. Dans le cas du partage des frais, seule la part hôte est comptabilisée, ce qui augmente moins votre CA. 

En conclusion 

• Si vous utilisez un channel manager, vous n'aurez pas le choix, ce sera la tarification simplifiée. 

• Si vous déclarez vos revenus au micro-BIC, l'option de tarification la plus intéressante pour vous, si vous avez le choix, est celle du partage des frais entre les hôtes et les voyageurs.

• Si vous déclarez vos revenus au réel, le choix de l'option importe peu sauf si vous approchez du plafond des 23000€. Dans ce cas, privilégez le partage des frais, pour abaisser votre chiffre d'affaire. 

Dans tous les cas, si vous optez pour la tarification simplifiée, pensez à répercuter le montant des frais de service sur votre tarif par nuit.