Déclarer ses revenus LMNP aux impots

Voici un petit guide pour vous aider à déclarer vos revenus issus de la location meublée non professionnelle (LMNP).

Mise à jour Avril 2024

Les revenus issus des locations meublées sont des revenus "BIC" c'est à dire des "bénéfices industriels et commerciaux" (3).

Vous avez deux choix pour déclarer vos revenus LMNP : au micro-BIC, ou au réel.

Le choix du régime d'imposition s'effectue au moment de votre déclaration d'activité, et la déclaration d'activité (obtention d'un SIRET) est obligatoire quel que soit le type de location que vous proposez, la durée de vos locations, et le montant que vous gagnez.

Ce guide concerne la déclaration des revenus au régime micro-BIC

Sommaire :

• Quel montant déclarer?

• Combien d'impôts vais-je payer sur mes revenus LMNP? Qu'est-ce que la CFE et les prélèvements sociaux?

• Les cas d'exonération de déclaration ou de paiement d'impôts

• Ou déclarer ses revenus LMNP au micro-BIC?

• Ou trouver le montant de mes revenus bruts sur les plateformes de location?

• Sites d'interêt pour plus de détails

Quel montant déclarer:

Vous devez déclarer la totalité de vos recettes, c'est à dire vos revenus bruts locatifs, sans déduire aucune charge (1)

Rassurez vous, vous ne serez pas imposé sur les recettes, mais sur vos revenus nets (= Bénéfices). Mais c'est l'administration qui se charge de faire les calculs de déduction, et donc vous devez déclarer les revenus BRUTS. 

Les revenus bruts, ce sont les loyers perçus, incluant ce que vous avez payé à Airbnb ou Booking ou Abritel ou autre plateforme comme frais de fonctionnement. Les revenus bruts sont donc supérieur à ce que vous avez reçu sur votre compte bancaire.

Pour savoir ou trouver les revenus bruts sur les plateformes de location, c'est plus bas.

=> "Quel est le montant qu’Airbnb va transmettre à l’administration fiscale ?

(https://www.airbnb.fr/d/fiscalite)

Conformément à la loi, Airbnb est tenu de fournir le revenu brut que les hôtes ont généré via la plateforme (cf. le bulletin des finances publiques qui précise : “le montant à indiquer est le montant total brut des transactions incluant la rémunération de la plateforme due par le vendeur”).
En tant qu’hôte sur Airbnb, ce montant comprend :

• Si vous louez votre logement : le prix de la location, y compris les frais de ménage et frais de service de la plateforme
• Si vous proposez une Expérience : le prix de l’Expérience et les frais de service de la plateforme C’est ce même montant “brut” qu’il vous faudra reporter dans votre déclaration fiscale annuelle."

En résumé :  

• Recettes = Revenu brut = Somme des rentrées d'argent, donc somme des loyers (incluant les frais des plateformes)
• Bénéfice = Revenu net = montant obtenu après déduction de l'abattement fiscal (dans le cas du régime microBIC) ou des charges (dans le cas du régime réel). C'est le montant utilisé pour calculer vos impôts, et vos charges sociales.

Vous ne devez pas compter la taxe de séjour en revanche, qui n'est pas considérée comme un revenus qui vous est versé. 

Si vous avez conservé partiellement ou en totalité un dépôt de garantie, il devrait aussi être compté dans le revenu brut (4).

Pour la location meublée longue durée, le revenu brut s'entends charges comprises. (1)

 

Combien d'impôts vais-je payer sur mes revenus LMNP? Qu'est-ce que la CFE et les prélèvements sociaux?

Vous n'êtes pas imposés sur vos recettes mais sur vos bénéfices. C'est à dire après abattement au régime micro-BIC, et déduction des charges au régime réel.  Le choix de votre régime d'imposition est capital pour déterminer le montant de votre imposition, car il va déterminer le calcul de vos bénéfices. 

Vous ne savez pas quel régime d'imposition choisir?  Consultez l'article sur les régimes fiscaux.

Ces bénéfices viennent s'ajouter aux autres revenus de votre foyer fiscal, vous serez donc imposés dessus avec le taux d'imposition de votre foyer, et c'est également sur les bénéfices que sont calculés les prélèvements sociaux (si recettes inférieures à 23 000€).

Attention une erreur commune est de penser que changer de tranche impacte l'imposition de la totalité de vos revenus. C'est FAUX. 

Ce n’est pas la totalité des revenus de votre foyer qui est imposée à votre taux marginal d'imposition. C’est une imposition par tranches. Si vous changez de taux d’imposition, seule la fraction de vos revenus supérieure à ce nouveau seuil sera imposée à votre nouveau taux marginal d’imposition. Le reste sera imposé avec les taux correspondant à chaque tranche de revenus inférieure. 

Exemple :

Pour cet exemple c'est le barème 2024 sur les revenus de 2023 qui est utilisé. 

(https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1419)

Betty est célibataire sans enfants (donc son foyer compte 1 part) et son salaire annuel est de 27 000€. Son taux marginal d'imposition est donc de 11%. Son imposition se répartit ainsi : 

L'année suivante, elle loue un appartement en location meublée qui lui rapporte 12 000€ bruts  à l'année (=recettes). Elle déclare au microBIC et bénéficie de 50% d'abattement. Les bénéfices retenus par les impôts et ajoutés à son revenu fiscal sont donc de 6 000€, les revenus imposables de Betty montent cette année à 33 000€. Son taux marginal d'imposition passe donc à 30%. Son imposition se répartit à présent ainsi : 

On peut donc conclure que Betty paye 1457,67€ d'impôts sur ses revenus issus de la location meublée (car elle paye 1727,66€ d'impôts sur ses autres revenus).

Les prélèvements sociaux : 

Ce sont des prélèvements qui viennent s'ajouter à votre impôt sur les revenus locatifs. Si vous avez des biens en location nue, vous payez aussi des prélèvements sociaux dessus. 

Ils sont de 17,2% de vos bénéfices. Ils ne concernent que les loueurs en meublé qui n'on pas dépassé la barre des 23 000€, au delà, ce ne sont plus des prélèvements sociaux mais des cotisations sociales, dont le calcul dépend de votre choix d'affiliation à l'Urssaf (voir l'article à ce sujet)

Exemple :

Sur ses revenus meublés imposables (=bénéfices) de 6000€, Betty va payer 17,2% soit 1032€ de prélèvements sociaux, en plus de son imposition sur le revenu. 

On peut donc dire que Betty paye en tout, pour ses revenus meublés, 1032+1457,67=2 489,67€ d'impôts et prélèvements sociaux.

En plus des impôts sur le revenu vont s'ajouter d'autres impôts comme la CFE, la taxe foncière, la taxe d'habitation...). C'est par ici pour connaitre tous les impôts et taxes que vous devrez payer selon votre situation. 

Les cas d'exonération de déclaration ou de paiement d'impôts

Pas de déclaration d'impôts : 

Dans certains cas bien particuliers vous êtes exonérés de déclaration d'impôts sur vos revenus de location meublée. Pour cela, les deux conditions suivantes doivent être remplies:

• Vous louez une ou plusieurs pièces de votre habitation principale à des personnes de passage (=chambre privée)
• Les revenus perçus ne dépassent pas 760 € TTC par an 

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744#:~:text=Les%20revenus%20que%20vous%20tir....

Cela veut dire que si vous avez moins de 760€ de revenus par an en louant votre ou vos chambres privées, dans votre résidence principale, pas besoin de les déclarer. Dès que vous dépassez ce seuil de 760 €, alors, vous devez déclarer la totalité de vos revenus de location meublée.

L'immatriculation (SIRET) reste théoriquement obligatoire, même si certains services des impôts semblent accepter l'absence de déclaration en cas d'exonération (à vérifier auprès de votre service des impôts).

Pas de paiement d'impôts : 

Notez aussi que, quel que soit le type de location que vous proposez, si vos recettes sont inférieures à 305€ par an au régime micro-bic, vous ne paierez aucun impôt.

Vos recettes correspondent à la somme totale d'argent perçue, c'est à dire le montant total de vos loyer reçus (sans déduire les charges).

Ou déclarer ses revenus LMNP au micro-BIC?

Si vous faites une déclaration papier : vous n'avez qu'a saisir les revenus bruts de Airbnb dans la case 5ND de la déclaration complémentaire d’impôt sur le revenu n° 2042 C pro si votre bien n'est pas classé, et dans la case 5NG si le bien est un meublé de tourisme classé.

Si vous faites une déclaration en ligne, c'est très simple, cochez la case "Revenus des locations meublées non professionnelles" sur la page de démarrage, quand vous devez choisir vos types de revenus et de charges :

 

 

Ensuite, si vos revenus issus de la location meublée sont inférieurs à 23 000€ alors ce sera la case 5ND ou 5NG à remplir (selon si votre bien est classé). 

Si vos revenus sont supérieurs à 23 000€, et que vous êtes donc affiliés à l'URSSAF, c'est la case 5NW ou 5NJ selon votre classement.

Les cases 5QS et 5QT sont le résultat du PLF 2024, cependant il est encore permit en 2024 de déclarer ses revenus meublés avec les règles de 2023, donc en utilisant les anciennes cases mentionnées précédemment. Étant donné que la loi va encore être modifiée cette année (en attente d'examen au Sénat), cette partie sera surement encore différente l'an prochain. 

Si vous avez des revenus meublés de biens classés ET non classés (par ex un gite classé et un non classé) alors vous devrez séparer vos revenus dans les cases correspondantes selon leur provenance.

Il en va de même si vous avez un bien classé à usage mixte, c'est à dire un bien classé dans lequel vous faites de la location touristique parfois, et à d'autres moments, de la location longue durée (ex : bail mobilité de septembre à juin). Dans ce cas les revenus de la LCD vont en 5NG (si le bien est classé!) et les revenus de la location longue durée vont en 5ND, car seuls les revenus de meublés de tourisme classés sont soumis à un abattement de 71%, les autres sont abattus à 50%.


La case 5NG concerne aussi les chambres d'hôtes (au sens légal du terme, et donc pas simplement les chambres privées).

Ou trouver le montant de mes revenus bruts sur les plateformes de location?

Certaines plateformes, comme booking, vous communiquent un compte rendu par mail de vos revenus bruts de l'année (vers janvier / février en général). Mais je vous conseille de toujours vérifier ces montants, il arrive qu'elles se trompent et incluent, par exemple la taxe de séjour (airbnb en 2021 a fait cette erreur) ce qui surestime vos revenus, et donc vos impôts.

1. Sur Airbnb

Pour savoir quel montant vous devez déclarer, téléchargez le fichier des revenus bruts de l'année en accédant à la page de récapitulatif des revenus : 

• Soit en cliquant sur ce lien : https://www.airbnb.fr/users/transaction_history#gross-earnings 
• Soit en en passant par le menu général supérieur de votre page d'accueil Airbnb, bouton "Menu", puis "Revenus" :

Une fois sur cette page, cliquez en bas sur "Afficher toutes les transactions effectuées" : 

Paramétrez l'année souhaitée en cliquant sur le bouton de dates :

Cela va ouvrir une fenêtre de filtres. Choisissez l'année souhaitée, ici 2023, puis cliquez sur "déposer une demande" : 

Cliquez ensuite sur "Obtenir le rapport" en bas de page. 

Attention le montant en bas a droite est le montant net et non pas le montant brut. Ce n'est donc pas la somme à déclarer aux impôts. 

Une nouvelle fenêtre s'ouvre alors et vous pouvez choisir les informations téléchargées. Vérifiez que la case "Revenus bruts" est cochée. Vous pouvez aussi choisir de télécharger toute autre information qui vous semblerait utile. Pour votre déclaration d'impôts, vous n'avez besoin que des revenus bruts, mais il peut être utile de conserver également trace du code de la réservation, du nom du voyageur, et si vous souhaitez vérifier le calcul d'airbnb concernant vos revenus bruts, il faut également télécharger les données "montant"; et "frais de services" (après tout en 2021 ils ont inclus par erreur la taxe de séjour dans le montant brut). Télécharger les données sur la taxe de séjour peut être intéressant aussi pour pouvoir justifier de ce paiement auprès de votre communauté de commune si nécessaire. 

Une fois toutes les données choisies, cliquez sur "Créer un rapport"

 

Une fois le tableau téléchargé, la somme à déclarer est le total de la colonne "Revenus bruts". 

Ce total n'est pas affiché par défaut, vous allez devoir le calculer en utilisant une formule de calcul. C'est très simple: 

• Sélectionnez (= cliquez sur) une cellule cellule vide (par exemple tout en bas de la colonne des revenus bruts) 
• Tapez-y "=SOMME(". Attention n'oubliez pas la parenthèse ouvrante. 
• Puis sélectionner d'un seule clic glissé les cellules de la colonne à additionner, qui vont s'ajouter toutes seules à votre formule. La formule ressemblera à "=SOMME(O2:O38)"; O étant dans cet exemple ma colonne des revenus bruts; O2 étant la première cellule avec un montant dans la colonne des revenus, et O38 étant la dernière cellule de ma colonne.
  Vous pouvez aussi taper manuellement la formule en entrant les références de la première cellule (ici O2), suivie de ":", puis la référence de la dernière cellule (ici O38).
• Et voilà vous avez vos revenus bruts à déclarer aux impôts !

La colonne "revenus bruts" inclut la colonne "montant" (= montant qui vous est versé) et la colonne "frais de services" (frais gardés par airbnb, nommée "frais d'hôtes" dans mon tableau exemple), ici 241+9=250. C'est ça que vous devez déclarer. 

Les frais de ménage et autres frais éventuels sont inclus dans les 241 euros (dans le montant versé).

Les revenus bruts ont normalement été transmis par Airbnb aux impôts, et donc il y a des chances que vous les voyiez déjà apparaitre sur votre déclaration quand vous allez la faire. Mais je vous conseille de les vérifier quand même en les calculant vous-mêmes, parfois il peut y avoir des erreurs (comme en 2021 ou la taxe de séjour a parfois été incluse par erreur dans ces revenus préremplis). 

Si vous avez besoin d'aide, il y a des instructions pour les vérifications plus bas dans l'article.

Je vous conseille de sauvegarder le tableau pour pouvoir le présenter en cas de contrôle fiscal.

SI VOUS NE PARVENEZ PAS A LIRE LE FICHIER, A CALCULER LES SOMMES, OU QUE VOUS N'AVEZ PAS MICROSOFT EXCEL

Plan A : 

Le fichier téléchargé est un fichier ".csv". Il est possible qu'il s'affiche bizarrement, avec toutes les données dans le première colonne.

Vous trouverez ici un tuto pour ouvrir correctement un fichier csv avec Excel : https://support.microsoft.com/fr-fr/office/importer-ou-exporter-des-fichiers-texte-txt-ou-csv-5250ac...

Plan B : 

Si l'importation ne fonctionne pas, vous pouvez aussi convertir manuellement les données : Ouvrez le csv avec Excel, puis sélectionnez la colonne avec les données, et allez dans Données / Convertir . Dans la fenêtre qui s'ouvre sélectionnez "Délimité" puis sur la page suivante "Virgule".

Attention ensuite sur la page suivante, les dates du document sont au format anglophone à savoir MJA : Mois/Jour/Année. Si vous ne vous servez pas des dates, vous vous en fichez. Mais si vous souhaitez avoir le bon format de dates pour une utilisation du tableau autre que les impôts, alors vous avez la possibilité sur cette page de les convertir au format JMA (Jour/Mois/Année). Pour cela sélectionnez les colonnes avec des dates (date de paiement et date d'arrivée) et le format de date "MJA" pour indiquer à Excel qu'il lui faut modifier ce format. Si vous ne le faites pas, le format restera en MJA mais comme votre Excel francophone est surement paramétré en JMA, il pensera que c'est le format JMA. Je m'explique : une date du 12 février 2021, soit 12/02/21 pour nous, est notée 02/12/21 dans le document téléchargé. Si vous ne la convertissez pas en lui disant "02 c'est le mois" alors il importera 02/12/21, et pensera ensuite qu'il s'agit du 02 Décembre 2021.

Convertir les données monétaires pour pouvoir les calculer :

Le tableau qui s'affiche aura des données numériques avec des points au lieu des virgules (encore une bizarrerie de ces anglophones). Par exemple : 15,67 sera affiché 15.67. Cela empêche Excel de calculer les sommes car il considère que ce ne sont pas des chiffres. Pour les convertir c'est très simple : Sélectionnez les colonnes avec des données numériques (ou même toute la feuille, ça marche aussi). Une fois cela fait, appuyez sur le bouton "CTRL" et "H" en même temps, c'est le raccourcis clavier pour "remplacer". Vous aurez une petite fenêtre qui s'ouvre. Dans "rechercher" tapez un point "." et dans "remplacer par" tapez une virgule "," puis cliquez sur "remplacer tout".

Pour faire la somme, allez dans une cellule cellule vide (par exemple tout en bas de la colonne des revenus bruts) et tapez "=SOMME(" puis sélectionner les cellules de la colonne à additionner. La formule ressemblera à "=SOMME(O2:O38)"; O étant ma colonne des revenus bruts; O2 étant la première cellule avec un montant dans la colonne des revenus, et O38 étant la dernière cellule de ma colonne.

Plan C : 

Si ça ne marche pas, ou que vous n'avez pas Excel, voilà un moyen de récupérer les données avec Google Sheets. Il faut avoir un compte google, mais c'est quand même le cas de beaucoup de monde.

• Téléchargez le fichier CSV des revenus bruts

• Allez sur https://docs.google.com/spreadsheets/u/0/

• Ouvrez une nouvelle feuille sur google sheets
  

• Allez dans > Fichier / Importer
  

• Choisissez "Importer un fichier"
  

• Normalement, la détection automatique fonctionne bien pour séparer les colonnes. Sinon, choisissez "virgules".
  

• Votre tableau apparaît sur la feuille google doc. Ne prenez pas peur en voyant les dates, elles ne sont pas au bon format (elles sont en format MJA, et non pas JMA comme nous) mais c'est pas grave. Vous n'en avez pas besoin.
  Par contre, il va falloir remplacer les points par des virgules dans les données monétaires (sinon les calculs ne se font pas). Comme vous voyez, certaines valeurs de la conne des revenus bruts sont à droite de la cellule (il croit que c'est des dates), d'autres a gauche, bref c'est le bronx.
   

• Appuyez sur le bouton "CTRL" et "F" en même temps, c'est le raccourcis clavier pour "recherche". Vous aurez cette petite fenêtre qui s'ouvre. Cliquez sur les trois petits points.

• Dans "rechercher" taper un point. Dans "Remplacer" tapez une virgule . Choisissez "Cette feuille", puis cliquez sur "tout remplacer", puis "ok".
  

• Vos données monétaires sont maintenant toutes des nombres, vous allez pouvoir en faire la somme ! Allez dans une cellule en dessous de la colonne des revenus bruts et tapez "=SOMME(" puis sélectionner les cellules de la colonne à additionner. Vous pouvez aussi entrer la référence des cellules directement. Par exemple, mes données de revenus bruts vont de la cellule O2 à 038, ma formule est donc "=SOMME(O2:038)".
   

• Appuyez sur ENTREE, et voilà, vous avez votre revenu brut !

Pour vérifier les montants bruts

Vous allez additionner le montant versé et les frais de service (= Frais d'hôte). Vous devriez obtenir la même somme que vos "revenus bruts". 

Comment faire pour additionner? => Vous pouvez additionner uniquement le total des colonnes, pour aller plus vite. Une fois que vous avez le total de vos frais de services et de vos montants (procédez comme pour les revenus bruts), vous tapez dans une nouvelle cellule vide : 

"=" puis sélectionnez votre total de la colonne "montants", puis tapez "+", et sélectionnez alors votre total de la colonne "Frais de services". Appuyez alors sur Entrée pour valider la formule. Le montant indiqué doit correspondre à la somme de vos revenus bruts.  

Exemple : Ma colonne "Montant" est la colonne K, ma colonne "Frais de services" est la colonne M. J'ai fais le total de ces colonne sur la ligne 40. Mon montant total est donc en cellule K40 et le total des frais de services prélevés par Airbnb est en cellule M40. La formule que je vais taper dans ma nouvelle cellule sera donc "=K40+M40". Je vérifie ensuite qu'elle correspond au total des revenus bruts. 

2. Sur Abritel

Sur abritel, vos revenus bruts sont visibles sur un pdf récapitulatif téléchargeable sur la page : https://www.abritel.fr/p/opr/incomereports

3. Sur Booking

Booking vous envoie un mail récapitulatif. Pour vérifier le montant, il vous faudra faire un peu de calcul et de saisie manuelle, il n'y a pas la possibilité de télécharger un tableau Excel.

• Allez dans Comptabilité / Documents et factures
  

• Sélectionnez l'année, puis ouvrez les documents nommés "récapitulatifs de paiement" pour chaque mois :
  

• Listez et faites la somme des montants de la colonne "montant" de chaque mois, pour avoir le total sur l'année
  

Sites web intéressants pour plus de détails:

Un site explicatif très clair sur la déclaration d'impôts des revenus airbnb: https://www.weareclimb.fr/blog/impots/declarer-airbnb-impots

Un guide édité par les impôts: https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/media/1_metier/1_particulier/EV/1_declarer/141_autres...

Sources non détaillées dans l'article : 

• (1) : Paragraphe 110 - BIC - Champ d'application et territorialité - Location meublée - Champ d'application et détermination du caractère professionnel de l'activité
• (2) : https://www.jedeclaremonmeuble.com/faq/quelles-recettes-dois-je-declarer-dans-ma-declaration-de-revenus-locatifs-au-regime-reel-simplifie/
• (3) : 5bis - article 35 du Code général des impôts
• (4) : article 300 -
RFPI – Revenus fonciers - Revenus bruts imposables - Loyers ou fermages. A noter qu'il est fait mention des revenus fonciers mais que le raisonnement fiscal reste le même que ce soit des bénéfices fonciers ou des bénéfices industriels, la somme correspondant au dépôt de garantie devient imposable dès lors qu'elle ne constituerait plus un dépôt mais une recette acquise (question au SIE).