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Charges, immobilisations, et amortissements au régime réel

mars 20, 2024 , , ,

Connaitre vos charges vous permet d'optimiser votre fiscalité en choisissant un régime d'imposition adapté. Mais faire la différence entre charges et immobilisation vous permet surtout d'adopter une stratégie adéquate pour rester au plus près du 0 fiscal (et donc réduire vos impôts) le plus longtemps possible.

Au régime réel, vous retirez de votre résultat les dépenses liées à l'activité pour obtenir votre revenu imposable. Ces dépenses peuvent être considérées comme des charges ou comme des immobilisations. Vous pouvez aussi amortir la valeur de votre bien pour abaisser artificiellement votre revenu imposable.

Les charges déductibles ou amortissables en LMNP sont facilement trouvables sur internet en tapant "charges déductibles LMNP" dans un moteur de recherche. Pour vous aider je vous propose ce document excel pour lister vos charges et estimer votre revenu. (A télécharger pour pouvoir l'utiliser)


Charges, immobilisation, amortissement, quelle différence? 


La différence entre charges et immobilisations, c'est principalement que les charges sont déduites en une seule fois et ont une date limite d'utilisation en cas de report ainsi qu'un montant maximal reportable, alors que les immobilisations sont déduites un peu chaque année pendant une durée qui varie selon la nature de la dépense, sans limite de durée. Pour parler de cet étalement d'une dépense, on parle "d'amortissement". 

Pour faire simple, une immobilisation est une dépense que vous étalez fiscalement sur la durée, même si la dépense a eu lieu en réalité en une seule fois. Un amortissement est l'une des échéances de cette dépense. 

En général, on passe en charge les petites dépenses et on immobilise les dépenses plus importantes. Cette catégorisation suit des règles (détaillées plus bas dans l'article, selon la nature de la dépense), et en général, 600€ TTC - ou 500€ HT - est considéré comme la limite entre charge et amortissements. (BOI-BIC-CHG-20-30-10) 

Par exemple pour un canapé à 600 € que vous choisissez d'immobiliser sur 5 ans, l'immobilisation est le canapé à 600€, et les amortissements sont chacune des échéances de 120€ (=600/5) que vous décomptez de votre résultat pendant la durée de l'immobilisation. 
Un prorata est appliqué en cas d'entrée ou sortie d'une immobilisation en cours d'année. (Ex : le canapé à 600€ acheté en Juillet sera décompté de 600/5=120€ par an à partir de juillet soit 6 mois = 6*120=720€ sur l'année d'achat)
Vous avez bien sortit 600€ de votre trésorerie à l'achat, mais cet argent est artificiellement répartit entre vos années d'exercice, pour permettre de ne pas "utiliser" tout la première année mais plutôt d'étaler son impact sur votre résultat fiscal, pour abaisser votre imposition sur la durée. 
C'est intéressant dans la mesure ou les amortissements n'ont pas de limites et se reportent à l'infini tant que votre résultat fiscal ne les utilise pas pour s'abaisser, alors que les charges ont un montant maximal reportable et une durée de report maximale de 10 ans, au bout duquel elles se perdent. 




Exemple : 

Vous achetez un canapé à 600€. 
  • Si vous le comptez en charges : Vous allez déduire 600€ de vos recettes de l'année. Si vous aviez des recettes de 10 000€, ce canapé abaissera votre revenu imposable à 10 000-600=9400€ 

  • Si vous l'immobilisez, il sera amorti. Sa valeur sera donc découpée en tranches et vous en retirerez une tranche à votre résultat chaque année pendant la durée de l'amortissement.
    Si vous cherchez sur internet vous verrez que la durée d'amortissement du mobilier est généralement fixée à 10 ans, mais pour des meubles de faible valeur (dont la durée de vie est plus limitée) ou pour les locations meublées (pour qui le mobilier est utilisé de façon plus intensive), elle est réduite et une durée d'amortissement du mobilier fixée à 5 ou 7 ans peut alors être admise (1).
    Prenons donc 5 ans pour ce canapé à 600€, cela fait que vous le déduirez de vos revenus à hauteur de 600/5=120€/an pendant 5 ans. Votre résultat sera donc abaissé à 10 000-120=9880€ chaque année pendant 5 ans. 

L'excès de charges ou d'amortissements, s'il y en a (s'il en reste après que votre résultat soit ramené à 0 ou que vous ayez atteint la limite utilisable des amortissements) se reporte, à l'infini pour les amortissements (= amortissements reportables), et pendant 10 ans pour les charges (=déficit). Le déficit maximal créé par an est de 10700€. 


Exemple : 

  • Vous avez compté le canapé à 600€ en charge, et donc il est déduit en totalité (600€) de vos recettes de l'année. Vos recettes de l'année sont de 10 000€, et vous avez des dépenses importantes cette année, vos charges sont de 12 000€ (incluant le canapé) et votre résultat est donc de 10 000-12 000 = -2000€. Vous êtes en déficit, et ces 2000€ sont donc reportés pour une utilisation ultérieure, utilisables pendant 10 ans. L'année suivante, votre résultat est positif, vous avez 10 000€ de recettes et 9 000€ de charges, vous pouvez donc utiliser une partie de ces 2000€ pour abaisser votre résultat, qui descend alors à 10 000 - 9 000 - 1 000 = 0. Vous conservez "dans la poche" encore 2000-1000=1000€ de votre déficit de l'an dernier, que vous pourrez utiliser n'importe quand pendant encore 9 ans (puisqu'il date de l'année précédente et est valable 10 ans).
    Si 10 ans après cette année vous êtes toujours en déficit à cause de dépenses antérieures ou de charges supérieurs à vos revenus, et que vous n'avez pas encore pu "utiliser" le report de cette année là pour abaisser votre revenu, vous allez la perdre. 

  • Vous avez compté le canapé en immobilisation. Les amortissements sont reportables à l'infini. Donc même si 10 ans après vous êtes toujours en déficit, et que vous n'avez pas encore commencé à déduire votre canapé de vos recettes, vous pourrez toujours le faire, et vous commencerez à déduire ces 120€/an lorsque votre résultat le permettra.
    Toutefois, sachez que si vous n'avez pas utilisé ce report d'amortissement au moment de la vente du bien locatif, il sera définitivement perdu.



Les amortissements peuvent être des dépenses que vous faites pour votre activité au fil du temps, mais ils incluent aussi la valeur du bien au démarrage de votre activité, découpée en différents composants. C'est à dire que chaque année, vous déduisez du résultat un peu de la valeur de votre bien. C'est en partie ce qui rends le régime réel en location meublée si intéressant.

L'amortissement de la valeur du bien

Quand on est au régime réel, on amortit la valeur du bien. Et ce, pas uniquement si vous venez de l'acheter. Même si vous avez ce bien depuis des années, c'est sa valeur au moment ou vous le passez dans cette activité de location meublée qui compte. 

Cela signifie que la valeur du logement est répartie entre plusieurs composants (toiture, terrain, étanchéité, installation électrique), et chacun de ses composants sera déduit un peu chaque année en fonction de sa valeur et de sa durée d'amortissement.

Pour connaitre la valeur de votre bien, si vous l'avez obtenu suite à une vente ou à un héritage, sa valeur figure dans l'acte notarié. Si vous l'aviez déjà en votre possession, par exemple vous l'aviez mis en location nue et souhaitez le passer en meublé, vous pouvez faire faire une estimation par un agent, ou un estimation en ligne (pensez à la sauvegarder et à la stocker dans vos documents). 

C'est la valeur au moment du début de votre activité qui compte. 

⚠️Attention, si vous faites des travaux, vous avez deux options : 

  • Utiliser la valeur initiale du bien (avant travaux) et amortir / déduire les travaux sur facture. Il faut pour cela déclarer votre début d'activité à une date antérieure aux travaux, voire antérieure à l'acquisition pour déduire les frais de notaire en cas d'acquisition.  
  • Déclarer votre début d'activité après les travaux, et établir une nouvelle estimation de la valeur du bien une fois les travaux terminés. Cette solution n'est intéressante que si la valeur prise par votre bien est supérieure à la somme des travaux effectués, ce qui n'est pas souvent le cas. 


Chaque composant (toiture, terrain, étanchéité, installation électrique) dispose d’un taux et d’une durée d’amortissement propres, c'est ce qu'on appelle le "profil d'amortissement" de votre bien. Ce profil n'est pas à faire au pif, si vous passez par un site de compta en ligne, c'est le simulateur qui vous l'établira lors de votre première déclaration. Il existe des profils types selon votre type de logement. En général, vous pouvez amortir 85 % de la valeur du bien. Les 15 % restants représentent le terrain qui ne se déprécie pas avec le temps et n’est pas amortissable. 


Exemple de profil d'amortissement :
Maison individuelle sans ascenseur. Valeur 150 000€ :

Composants du bien Durée d’amortissement (années)
La quote-part
(total = 100%)
 Amortissement annuel 
Gros œuvre  70 45%               964,29 €
Installation électrique 30 6%               300,00 €
Toiture 25 8%               480,00 €
Etanchéité 25 7%               420,00 €
Aménagements intérieurs 12 19%            2 375,00 €
Terrain Non Amortissable 15%  N/A 
Amortissement annuel:           4 539,29 €

Chaque année pendant sa durée d'amortissement, chaque composant est fiscalement retiré des recettes et vient abaisser le revenu imposable. dans cet exemple, l'amortissement sera de 4539,29€ les 12 premières années, puis 2164€, et ainsi de suite, jusqu'à ce que le bien soit totalement amorti. 
On viendra donc retirer 4539,29€ des recettes, et le résultat imposable en sera diminué. Si vous êtes en déficit, ces amortissements se reportent à l'infini, comme pour une dépense immobilisée.
 

Voici des sites ou trouver des recommandations pour les profils d'amortissements immobiliers mais aussi mobiliers : 




Priorité aux amortissements dans l'utilisation 


Quand vous allez faire votre bilan, vous allez déduire les amortissements avant les charges, dans la limite de leur déductibilité. La déduction des amortissements est limitée au montant des loyers moins les charges. Les amortissements excédentaires sont reportables indéfiniment et pourront être utilisés dans la même limite. 

Exemples : 
  • Cas 1 : accumulation du report
    Loyers acquis = 10 000 € / Charges = 7 000 € / Amortissements = 5 000 €
    🔹Limitation de la déductibilité = 10 000 € - 7 000 € = 3 000 € maximum d'amortissements utilisés dans l'année
    🔹Amortissements reportés = le reste = 5 000 € - 3 000 € = 2 000 €
    👉Résultat = 10 000 - 7 000 - 3 000 = 0€ de revenu imposable ; Il me reste 2000€ d'amortissements sur l'année, reportés pour une utilisation ultérieure sans limite de durée
  • Cas 2 : utilisation du report
    Loyers = 10 000 € / Charges = 3 000 € / Amortissements = 4 000 €
    Stock d'amortissements reportables disponible : 5 000 €
    🔹Limitation de la déductibilité = 10 000 € - 3 000 € = 7 000 € maximum utilisés dans l'année. Il y a cette année 4 000€ d'amortissements donc ils peuvent être utilisés en totalité, mais mon résultat n'est toujours pas à 0 :
    Résultat = 10 000 - 3 000 - 4 000 = 3 000 €. On va donc "chercher" dans notre réserve d'amortissements reportables (ici nous avons 5 000€ disponibles, cumulés les années d'avant) pour amener le résultat imposable à 0 :
    👉Résultat = 10 000 - 3 000 - 4 000 - 3 000 = 0€ de revenu imposable. J'ai utilisé 3000 de ma "réserve" de 5 000, il m'en reste donc 2 000. 
  • Cas 3 : création de déficit
    Loyers acquis = 10 000 € / Charges = 12 000 € / Amortissements = 5 000 €
    🔹Limitation de la déductibilité = 10 000 € - 12 000 € = -2 000 €. Aucun amortissement n'est utilisable cette année, il y a trop de charges.
    🔹Amortissements reportés = la totalité = 5 000 € 
    👉Résultat = 10 000 - 12 000 = - 2 000 €. Déficit de 2 000€ reporté pour une utilisation ultérieure (sous 10 ans). cette année j'ai donc "mis de coté" du déficit et des amortissements, que je pourrais déduire de mon résultat lors d'une année ultérieure.

En présence de plusieurs logements, cette limitation de déductibilité des amortissements est déterminée globalement pour chaque exploitant de l'activité. Le suivi du stock d'amortissements encore reportables est, lui, effectué par logement.


Utilisation des stocks reportés (déficit ou amortissement)


Les amortissements reportés sont utilisés en priorité (= avant le déficit) sans limitation de durée par rapport au déficit reporté, qui lui, est perdu au bout de 10 ans. Cela signifie que si vous avez un résultat positif, vous allez devoir "vider" votre stock d'amortissements reportés avant de pouvoir attaquer le stock de déficit.

Donc si vous avez un gros déficit mais aussi de gros amortissements, et un résultat faible, vous risquez de perdre le déficit. Réfléchissez à ce que vous passez en charges, et ce que vous passez en amortissements.


Exemple : 
Elise a acheté un bien immobilier. La première année, elle a généré un déficit de 10 000€ avec ses charges (frais d'acquisition, réparations, etc). Les années suivantes, elle a fait pas mal de travaux et acheté du mobilier et des équipements, utilisant tout l'argent généré, et a donc continué d'accumuler du déficit et de reporter des amortissements. 

Au bout de 6 années, elle a un déficit cumulé de 25 000€, et un stock d'amortissements reportés de 45 000€.
Lors de sa 7e année elle passe dans le positif pour la première fois. Elle gagne 40 000€ de loyers, avec 20 000€ de charges et 10 000€ d'amortissements annuels. Son résultat cette année là est de 40 000 - 20 000 - 10 000 = 10 000€. 
Elle va donc aller puiser dans sa réserve pour abaisser son résultat à 0. Les amortissements devant être utilisés en priorité, il lui restera à la fin : 
"Réserve" d'amortissements = 45 000 - 10 000 = 35 000€
"Réserve" de déficit = 25 000€
Résultat = 40 000 - 20 000 - 10 000 - 10 000 = 0€

L'année 8, elle a toujours 40 000€ de loyers, 20 000€ de charges et 10 000€ d'amortissements annuels. Son résultat cette année là est encore de 10 000 € et donc elle vient encore utiliser 10 000 € de réserve d'amortissements pour avoir un résultat à 0. Idem l'année 9. 
A la fin de l'année 9 il lui reste donc
"Réserve" d'amortissements = 45 000 - 10 000 (année 7) - 10 000 (année 8) - 10 000 (année 9) = 15 000€
"Réserve" de déficit = 25 000€

L'année 10 est la dernière année où elle peut utiliser le déficit créé lors de sa première année (10 000€). Cette année, elle a de nouveau 40 000€ de recettes, 20 000€ de charges, 10 000€ d'amortissements annuels. Son résultat est donc une fois encore 10 000€. 
Cependant il lui reste encore 15 000€ de report d'amortissements à utiliser qui couvrent son bénéfice:
"Réserve" d'amortissements = 15 000 (stock année 9) - 10 000 (année 10) = 5 000€
Elle ne peut donc pas utiliser son déficit, et par conséquent elle va "perdre" son déficit de la première année de 10 000 € : 
"Réserve" de déficit = 25 000 - 10 000 = 15 000 €
A la fin de l'année 10, il lui reste 15 000€ de déficit reportable malgré qu'elle n'en ai pas utilisé, et 5 000 € d'amortissements reportables.


Pour aller plus loin dans la compréhension des amortissements : https://www.compta-facile.com/location-bien-immobilier-amortissements-differer-39-c/


Quelles sont les charges déductibles ?

On compte généralement dans les dépenses déductibles: 

  • Les taxes (CFE, taxe foncière, taxe d'habitation). Lisez l'article sur la CFE et TH pour en savoir plus. 
  • Frais d'acquisition (notaire, frais de dossier, intérêts d'emprunt) => Si l'acquisition a été faite dans l'année. (Attention a mettre une date de début d'activité antérieure à vos frais sur votre déclaration SIRET)
  • Frais des plateformes locatives (airbnb, abritel, booking, et autres ne sont pas gratuits!)
  • Frais de comptabilité (💡si vous adhérez à un OGA, les 2/3 des frais sont restitués en réduction d'impôts sur votre impot perso, le dernier tiers est considéré comme une charge déductible de vos revenus locatifs)
  • Frais de fonctionnement : 
    • Assurances (PNO et autres si vous avez)
    • Énergies (électricité, gaz, bois, eau...)
    • Charges de copropriété
    • Achat de fournitures : produits ménagers, savons, café, cadeaux d'accueil, etc
    • Téléphone & Internet (si dédié au logement)
    • Frais de déplacement pour accueillir les locataires le cas échéant
    • Frais de ménage
    • ...
  • Entretien et réparations 
  • Travaux 
  • Mobilier et équipements 

Ces trois derniers postes peuvent être des immobilisations plutôt que des charges, selon l'objectif précis de la dépense et son montant (simple entretien ou amélioration du bien). La limite est généralement à 600€ (en dessous => charge; au dessus => amortissement). 

Beaucoup de sites internet proposent des listes des charges déductibles, comparez les pour vérifier que vous n'oubliez rien, ou utilisez ce document excel que je vous propose. 


Les immobilisations

On l'a vu, les trois postes de dépense qui peuvent entrer dans la catégorie des dépenses amortissables sont : 

  • Entretien et réparations 
  • Travaux 
  • Mobilier et équipements

Parmi eux, seules les factures qui peuvent être catégorisées comme "entretien et de réparation" sont déductibles en charges. Les travaux plus importants de construction, d’agrandissement et d’amélioration (gros œuvre, le ravalement, la toiture, l’installation d’une salle de bain, d’un chauffage central ou d’un ascenseur...), ne peuvent être déduits, ils sont, eux, amortissables. 

Une dépense amortie est appelée une "immobilisation". Les immobilisations doivent concerner des dépenses qui viennent prolonger la durée d’utilisation ou augmenter la valeur du logement. La dépense en question doit donc apporter de la valeur ou réparer le logement lui-même. 
Par exemple, les factures courantes d’entretien et de réparation (renouvellement d’un canapé ou remplacement d’une moquette usée) doivent être comptées en charges, et ne sont pas des immobilisations, car il s’agit de dépenses qui servent à maintenir un élément en l’état et non pas l'améliorer ou apporter de la valeur (le logement était déjà équipé d'un canapé et d'une moquette).
En revanche, si votre logement n'a pas de canapé et que vous en achetez un, vous pourriez l'immobiliser, car c'est une amélioration. 

Dans les faits, cette distinction est un peu floue, et on utilise plutôt le montant de la dépense pour trancher : 600€ TTC - ou 500e HT - est considéré comme la limite entre charge et amortissements. (BOI-BIC-CHG-20-30-10) 

Attention, au début de l'activité, les dépenses d'acquisition des premiers meubles sont obligatoirement amorties, et ce même si leur montant est inférieur à 600 €. Lors de votre premier exercice, vous devez faire une liste de votre mobilier, et la compter en immobilisation. Si le mobilier est neuf, sa valeur est celle des factures d'achat. Si le mobilier est d’occasion ou vous appartenait à titre privé avant, sa valeur est basée sur la valeur du marché actuel en fonction des estimations (vous pouvez vous baser sur des annonces similaires de vente de meubles d’occasion par exemple, pensez bien à en conserver des captures d'écran justificatives).


Les charges et amortissements pour un bien dont vous jouissez (RS ou RP)

⚠ Attention, si vous faites de la location meublée avec un bien que vous occupez, même occasionnellement (maison de vacances ou vous allez parfois, ou même résidence principale), vous devez appliquer aussi un prorata temporis, sur les charges et sur l'amortissement. Les sites de comptabilité en ligne ont souvent un outil de calcul pour cela, ou vous n'avez qu'a saisir le nombre de jours d'occupation personnelle. 


La durée de l'amortissement

Vous trouverez des tableaux sur internet pour estimer les durées d'amortissement d'à peu près tout. C'est à vous de décider de la durée si vous faites votre propre compta, mais il faut tout de même rester réaliste, vous devez pouvoir motiver votre décision si vous sortez des durées recommandées par l'administration fiscale. 

Voici quelques exemples pour la location meublée : 




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